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另據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城數(shù)據(jù)顯示，溫州、鄂爾多斯(行情,問診)、蕪湖等37個城市的房價在馬年首月環(huán)比下調(diào)。
實際上，即使是在2013年連續(xù)漲幅超過20%的四大一線城市，2014年的市場開局亦“不同往日”。 北京龍熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理孟慶福表示，在自住型商品房大量推出，樓市購買力在前兩年大幅透支的情況下，北京2014年的樓市也不是很樂觀，目前開發(fā)商的項目就是搶跑上半年，因為下半年市場走勢，誰都說不好。 國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)亦顯示，北京的二手房房價1月環(huán)比下調(diào)0.1%，這也是20個月來的首次下跌。 蘭德咨詢總裁宋延慶把本輪市場調(diào)整的行為稱為內(nèi)生性的調(diào)整，“和08年的一波受外部影響，下調(diào)價格的情況不同，本輪部分城市、部分房企的調(diào)價行為，更多的是基于市場判斷的一種主動行為。” 在中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一看來，這種由市場調(diào)節(jié)房價的情況是房地產(chǎn)市場回歸健康、平穩(wěn)的一個重要表現(xiàn)。隨著房地產(chǎn)調(diào)控也將逐步從行政性調(diào)控向市場化調(diào)控的過渡，市場的內(nèi)生調(diào)節(jié)效果將更為明顯。 一位接近住建部的人士向21世紀(jì)經(jīng)濟報道介紹，和2013年強調(diào)落實房價目標(biāo)不同，截止到目前，住建部并未明確下發(fā)要求各地制定新的房價目標(biāo)并落實，所謂的2013年的房價目標(biāo)亦不了了之。 與此同時，住建部對2014年樓市調(diào)控的要求是，房價上漲壓力大的城市，要從嚴(yán)落實各項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和措施，增加住房用地和住房有效供應(yīng)；商品房存量較多的城市，要注重消化存量，控制新開發(fā)總量。 被放大的杭州降價 雖然位于杭州城北的德信·北海公園以及對面的天鴻·香榭里的前后降價項目被輿論解讀為“杭州樓市即將崩盤”的一個論據(jù)。但從市場表現(xiàn)來說，上述兩個項目無疑是大贏家。 2月28日，21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者致電上述兩項目售樓處了解到，截止到目前，德信·北海公園15800元/平方米的特惠價清盤和天鴻推出的1.38萬元/平方米均售罄。 不過，截止到目前兩個贏家的主動性降價的行為，并未鋪開至整個杭州市場。 21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者致電杭州市區(qū)的多個項目了解，不會跟進(jìn)，短期內(nèi)沒有降價的打算，融創(chuàng)、恒大、綠城亦在接受本報記者采訪時表態(tài)短期內(nèi)并無降價打算。 “可以這么說，杭州項目降價的情況，被過度解讀了，”作為當(dāng)事一方，德信集團常務(wù)副總裁費中敏不斷強調(diào)，德信的策略就是“不賣高價房，追求高周轉(zhuǎn)”，這純屬一家企業(yè)在戰(zhàn)略布局升級過程的個別案例，并不意味著我們對杭州房地產(chǎn)市場的未來沒有信心。 據(jù)其介紹，就在德信北海公園價格調(diào)整當(dāng)天，德信還在杭州錢江新城再拿下一塊土地，在幾天后又在杭州白馬湖的宅地出讓中競價到了最后一輪。
在杭州有項目的旭輝董事長林中亦認(rèn)為，杭州降價情況被放大，“從目前了解的情況來看，杭州的（降價）情況屬于個別樓盤，個別小開發(fā)商降價。” 林中亦與杭州大的開發(fā)商都通過電話進(jìn)行溝通，了解到大家對市場判斷亦比較樂觀，在三四月份不會進(jìn)行降價。 也因此，林中表示，上述兩項目降價的行為，短期內(nèi)不會對市場造成較大的沖擊，同時也不會大范圍蔓延。 杭州住房保障和房管局的一位內(nèi)部人員亦告訴本報記者，杭州住房保障和房管局密切關(guān)注杭州樓市變化，目前來看，并無明顯崩盤苗頭。 “就在6個月前，杭州還因為房價漲幅較快，被住建部約談，并隨后升級了杭州的房地產(chǎn)調(diào)控措施，”上述人士亦調(diào)侃，“沒想到半年剛過，杭州竟然成為了全國降價樣本。 2013年11月，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局等七部門聯(lián)合發(fā)文出臺“杭6條”，其中包括加大20%的土地供應(yīng)、提高二套房首付等。 不過，年底出臺的“控房價”措施，并未阻擋2013年房價的整體漲勢，根據(jù)浙江省社科院區(qū)域經(jīng)濟研究所給出的數(shù)據(jù)，2013年，全省房價均價上漲7%~8%，其中杭州的房價均價上漲約10%。 庫存高企 雖然杭州樓市風(fēng)險被放大，但市場人士對于杭州的樓市的判斷依然謹(jǐn)慎。 林中稱，短期內(nèi)，旭輝不準(zhǔn)備在杭州拿地，其中的一個重要原因，就是考慮到杭州的庫存情況。 “為什么降價首先發(fā)生在杭州拱墅區(qū)的城北板塊？主要是因為拱墅區(qū)城北板塊供應(yīng)量過大，那邊有十幾個樓盤。”林中表示。 根據(jù)林中的判斷，庫存去化周期直接決定該樓市的風(fēng)險，庫存去化周期在6-9個月，房價就有很大的上漲機會；9-10個月以上比較均衡，房價可以溫和上漲；但如果超過15個月，房價就會有壓力。 2013年，杭州的土地供應(yīng)較大，在全國排第三位。林中說，從杭州一月份的數(shù)據(jù)來看，這個城市的庫存去化周期是16.7個月。武漢、重慶、天津目前庫存去化周期都在16個月左右。相比之下，林中表示，目前上海庫存去化周期僅為8.7個月，北京大概只有7個月，所以房價上漲的幅度就比較大。 實際上，即使因供需矛盾突出最被市場看好的北京，2014年的市場亦不復(fù)往日。 以北京為例，網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，北京1月份商品住宅共成交6908套，成交面積74.42萬平方米，成交套數(shù)、成交面積分別較去年同期下降44%、46%。6908套的月成交量也僅高于2012年1月的4473套，成為自2006年商品住宅開始網(wǎng)簽、近9年以來元月商品住宅銷量出現(xiàn)的第二低位。 二手房市場同樣出現(xiàn)下滑趨勢，1月北京市二手住宅成交8772套，成交量環(huán)比降20.1%，同比降55.2%。1月成交均價為29502元/平方米，環(huán)比下降1.87%。 孟慶福稱，進(jìn)入2014年，北京的確存在一個市場扭轉(zhuǎn)的問題，現(xiàn)在開發(fā)商都想搶上半年的市場，因為誰也沒辦法預(yù)判下半年市場如何。 當(dāng)然，孟亦強調(diào)，這并不意味著北京的房價會下調(diào)，只能說，市場的熱度在下降，開發(fā)商去化的速度將下降。 |
