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中房報(bào)記者 曾冬梅 廣州報(bào)道
9月26日，聯(lián)美控股(600167,股吧)、物產(chǎn)中大(600704,股吧)兩家上市公司宣布出售旗下地產(chǎn)子公司股權(quán)。9月18日~21日，融創(chuàng)剛剛斥資約178億元收購(gòu)了兩家地產(chǎn)公司股權(quán)。在這之前，恒大已經(jīng)拉開(kāi)了收購(gòu)地產(chǎn)公司股權(quán)的大幕，萬(wàn)科、嘉凱城(000918,股吧)、廊坊發(fā)展(600149,股吧)、金科股份(000656,股吧)、粵宏遠(yuǎn)A都是其圍獵目標(biāo)。跟過(guò)去集中收購(gòu)非上市小房企不同，今年資金對(duì)中大型上市地產(chǎn)公司股權(quán)收購(gòu)尤為活躍，交易的資金量也是大幅增長(zhǎng)。
中信建投分析師陳慎認(rèn)為，主流一二線城市土地價(jià)格一往無(wú)前，相比在增量上拼得你死我活，存量土地的價(jià)值日趨珍貴，加上板塊估值依舊在相對(duì)低位徘徊，在這種一二級(jí)市場(chǎng)估值差不斷放大的背景下，買(mǎi)地還是買(mǎi)企業(yè)，在賬面上的答案已趨于明顯。
“今年股權(quán)并購(gòu)比往年多，是因?yàn)榇蟓h(huán)境的分化整合，大量資金集中爭(zhēng)奪少數(shù)城市的土地資源，股權(quán)的估值比地價(jià)有優(yōu)勢(shì)。而且，今年房企的資金面大為改善，有錢(qián)去做很多去年做不了的大收購(gòu)。”國(guó)泰君安分析師劉斐凡表示，股權(quán)層面的兼并重組是白銀時(shí)代的顯著特點(diǎn)，也將推動(dòng)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。
地產(chǎn)公司股權(quán)交易活躍
9月26日，聯(lián)美控股發(fā)布出售資產(chǎn)公告，擬以1.7億元價(jià)格向上海金滬投資集團(tuán)有限公司出售持有的上海瀾盛實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)。同一天，物產(chǎn)中大也宣布擬以股權(quán)資產(chǎn)包方式公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓15家公司股權(quán)，評(píng)估價(jià)約16.5億元。
9月18日，融創(chuàng)中國(guó)與聯(lián)想控股聯(lián)合簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，后者將向融創(chuàng)集團(tuán)出售41個(gè)目標(biāo)公司的相關(guān)股權(quán)及債權(quán)，共涉及42個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的權(quán)益，總代價(jià)約為人民幣137.88億元。9月21日，融創(chuàng)中國(guó)再次出手，宣布擬認(rèn)購(gòu)金科地產(chǎn)非公開(kāi)發(fā)行9.07億股股票，約占金科總股本的16.96%。在這之前，恒大已經(jīng)橫掃了數(shù)個(gè)A股上市房企，包括嘉凱城、廊坊發(fā)展等。
有業(yè)內(nèi)人士指出，過(guò)去兩年地產(chǎn)行業(yè)的大宗整合并購(gòu)主要發(fā)生在央企和國(guó)企之間，但今年民營(yíng)企業(yè)的動(dòng)作明顯更多，無(wú)論買(mǎi)還是賣(mài)都很活躍，而且大多都是在公司股權(quán)層面交易，資產(chǎn)規(guī)模和交易金額都有數(shù)量級(jí)的增長(zhǎng)。
白銀時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則“股權(quán)并購(gòu)是白銀時(shí)代的特點(diǎn)，這是毋庸置疑的。但是今年特別活躍也是有原因的。”劉斐凡表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化明顯，一二線城市的土地價(jià)格快速攀升，迫使原本沒(méi)有并購(gòu)欲望的大企業(yè)開(kāi)始尋求更低廉的土地儲(chǔ)備方式，而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和地價(jià)的高漲也令得很多已不具備開(kāi)發(fā)能力的中小上市房企愿意轉(zhuǎn)讓手中的股權(quán)，高位套現(xiàn)。與此同時(shí)，經(jīng)過(guò)去年以來(lái)合約銷(xiāo)售的大幅提升和融資渠道的放開(kāi)，大部分房企手里都儲(chǔ)備了大量資金，今年才有能力進(jìn)行大宗股權(quán)收購(gòu)。
陳慎在報(bào)告中表示，在土地一二級(jí)市場(chǎng)估值差不斷放大的背景下，買(mǎi)地還是買(mǎi)企業(yè)，在賬面上已有明顯答案。例如，金科股份擁有1700萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，如果以平均5000元/平方米估值計(jì)算，這些土地值850億元，但論股權(quán)價(jià)值的話，整個(gè)金科的估值僅235億元。
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