前段時(shí)間，有網(wǎng)友曝光了位于寶中的新盤都市名薈二期的戶型圖，時(shí)隔兩年多這個(gè)樓盤終于有了一點(diǎn)動(dòng)靜。

也就是說，作為寶中捂盤“四巨頭”之一的都市名薈二期今年有望入市了？！

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都市名薈二期，

是真來了還是“狼來了”

從2020年下半年至今，寶中一直沒有新盤入市，開發(fā)商都極其傲嬌，動(dòng)不動(dòng)就捂盤。

片區(qū)四大“捂盤天王”——泰華梧桐聚落、泰華梧桐林居、都市名薈二期、盛意家園，隔段時(shí)間就會(huì)風(fēng)傳即將入市，結(jié)果最后都是被證實(shí)只是“狼來了”。前段時(shí)間就連去年新拍的限價(jià)8.55萬地塊都被傳言要自持。

而這一次都市名薈二期戶型圖的曝光，可能也預(yù)示著該盤離開盤不遠(yuǎn)了。

戶型圖 左右滑動(dòng)查看更多

都市茗薈花園位于寶安中心和新安站之間（距離兩站都在500米左右），項(xiàng)目分為兩期開發(fā)。一期2020年4月曾被投訴“捂盤不售”，隨后6月份開盤推出69套199-240平大戶型房源，均價(jià)10.9萬/平，全部售罄。（一期還剩余233套未售，據(jù)傳開發(fā)商準(zhǔn)備用來做酒店，不打算入市了。）

二期緊挨著泰華梧桐聚落，一共有5棟，合計(jì)732戶，其中套內(nèi)面積小于90平的有549戶，占比75%。

都市名薈家園實(shí)景圖

項(xiàng)目正在施工，根據(jù)工程概況，原定施工時(shí)間為2017年3月10日-2021年5月10日。但在另一側(cè)，貼了一則溫馨提示，施工時(shí)間已改為2017年3月10日-2023年1月15日。

現(xiàn)在項(xiàng)目已經(jīng)建到30多層了，有消息稱二期今年下半年會(huì)入市，吹風(fēng)價(jià)和一期的10.9萬/平差不多，但是一期都是大戶型，二期價(jià)格可能會(huì)更高一些。

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寶中兩大高齡“鴿王”，

泰華梧桐聚落開發(fā)商要自持了？

寶中年齡最“長”的兩大“鴿王”非泰華兩個(gè)難兄難弟莫屬——泰華梧桐聚落和泰華梧桐林居。這兩個(gè)項(xiàng)目拿地至今都二十多年過去了，卻還是遲遲不肯入市。

泰華梧桐聚落

據(jù)傳開發(fā)商將自持

泰華梧桐聚落可以說是寶中最高齡的鴿王了。

項(xiàng)目位于片區(qū)兩大標(biāo)桿樓盤——壹方玖譽(yù)和熙龍灣之間，是片區(qū)比較中心的位置，目前已是現(xiàn)房。

自1998年取得了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，已經(jīng)過去24年了，項(xiàng)目早已現(xiàn)房落成，但是入市依然沒個(gè)準(zhǔn)信。

泰華梧桐聚落規(guī)劃3棟多層商業(yè)，5棟高層住宅，總住宅戶數(shù)362戶，其中小于套內(nèi)面積90平的占了332戶，為總量的91.7%。

除了旁邊的天健時(shí)尚空間，周邊二手樓盤差不多都是大戶為主，泰華梧桐聚落的小戶型產(chǎn)品一旦入市想必會(huì)很搶手。

從現(xiàn)場的公示牌顯示，項(xiàng)目建設(shè)周期是2018年2月1日至2020年1月31日。而在另一側(cè)，有一則簡短的溫馨提示，項(xiàng)目施工時(shí)間為2019年4月30日至2021年8月30日，具體工程事項(xiàng)未做說明，但施工單位為同一家。

樓盤附近有中介透露，項(xiàng)目已基本確定暫時(shí)不賣，開發(fā)商打算自持。距離項(xiàng)目一街之隔的壹方玖譽(yù)，目前二手房報(bào)價(jià)在20萬/平左右。

據(jù)悉，目前泰華梧桐聚落的辦公產(chǎn)品已經(jīng)開始出租，面積約229-6000平，并且更名為“梧桐村”，在項(xiàng)目外墻上可以看到招租條幅。

之前就有人吐槽泰華梧桐聚落的外立面顯得很潦草廉價(jià)，像是富士康的宿舍或者招待所，對不起寶中這樣的好位置。沒想到這下倒好，直接改名叫“梧桐村”了。

網(wǎng)上有人爆料說住宅部分已經(jīng)租完了，但是項(xiàng)目目前還沒到交付的時(shí)候，這到底是怎么操作的，也讓人倍感詫異。

泰華梧桐林居

拿地到現(xiàn)在17年過去了

泰華在寶中的另外一個(gè)項(xiàng)目——泰華梧桐林居，曾用名泰華海逸世家，也是鼎鼎大名的捂盤王，開發(fā)商于2003年拿地，2020年才正式動(dòng)工，批地至今已經(jīng)快20年了。

從拿地到現(xiàn)在，寶中房價(jià)從4000到現(xiàn)在的10萬+，此盤到現(xiàn)在還沒入市，在各大房產(chǎn)網(wǎng)站上掛了10多年的“開盤時(shí)間待定“。

據(jù)公示牌顯示，項(xiàng)目建設(shè)周期是2020年3月1日至2024年12月30日。目前項(xiàng)目已經(jīng)出地面2-3層，工人在施工中，今年能入市的概率不大。

據(jù)了解，泰華梧桐林居將是寶中最后一個(gè)大型社區(qū)，建設(shè)面積43萬平，包含住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓、酒店等；其中住宅建面38.8萬平，共由23棟高層連體住宅組成，規(guī)劃總戶數(shù)4482套，體量之大在深圳實(shí)屬罕見！

網(wǎng)傳效果圖

套內(nèi)面積小于90平的約3538套，占總數(shù)比例78.94%。網(wǎng)傳戶型有：107㎡兩房一衛(wèi)、172㎡四房兩衛(wèi)，整體偏改善，不過使用率偏低。

泰華梧桐林居與鴻榮源西岸觀邸為鄰，對面是之前被爆搶的海納公館，西岸觀邸二手房指導(dǎo)價(jià)10.08萬/平，業(yè)主報(bào)價(jià)16-18萬/平。

而梧桐林居吹風(fēng)價(jià)10萬+/平，總價(jià)在1100萬-2000萬以上，與寶中其他盤差不多，存在較大限價(jià)紅利。

剛需定位+寶中地段+限價(jià)，注定這個(gè)盤將會(huì)備受關(guān)注。只不過到底什么時(shí)候能入市，還未有定論。

盛意家園

拍賣無望，入市遙遙無期

盛意家園，寶中另一個(gè)十分神奇的捂盤大師。項(xiàng)目距離寶安中學(xué)地鐵站約500米，背靠著富通好旺角，對面就是翻身片區(qū)。相比前面三個(gè)盤位置沒那么中心，整體社區(qū)面貌遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上寶中。

盛意家園2010年拿地，2020年現(xiàn)房落成，但是現(xiàn)在12年過去了，還沒有開盤跡象。

去年8月初，盛意家園因?yàn)檎麠澊虬?.8億起拍的事情鬧得滿城風(fēng)雨，最后被迫中止，后面開發(fā)商解釋說“拍賣為不實(shí)消息，將依法公開銷售?！?/p>

項(xiàng)目占地面積僅3100平，規(guī)劃1棟2個(gè)單元高層住宅，28層，戶型面積段47-154平，共220戶。雖然體量小，但它的戶型很適合剛需，是寶中幾個(gè)樓盤中戶型最小的上車盤。

據(jù)傳之所以遲遲不開盤，是因?yàn)槭⒁饧覉@限價(jià)8.5萬/平，而周邊二手房普遍10萬+，開發(fā)商心有不甘。

整體來說，寶中這四個(gè)盤位置都很不錯(cuò)，只不過拖延太久，產(chǎn)權(quán)年限大幅縮短，打新人也要理性看待。

3

延遲開盤有風(fēng)險(xiǎn)，

捂盤需謹(jǐn)慎

開發(fā)商通過“自持”、“封盤轉(zhuǎn)租”等延遲開盤的做法，在深圳新房市場并不新奇。不排除有開發(fā)商博弈限價(jià)，追求利潤最大化，用時(shí)間換利潤的可能，但也有部分樓盤受客觀因素影響成無奈之舉。

還記得被稱為“龍華萬年妖盤”的潤達(dá)圓庭嗎，當(dāng)初與周邊的中航天逸、水榭春天5期、匯龍灣等項(xiàng)目幾乎同期開工建設(shè)，但周邊樓盤早已入市，僅剩該樓盤遲遲未能入市。

2016年沉寂了數(shù)年的潤達(dá)圓庭終于有了動(dòng)靜——未能售出的1500多套房源全部入市招租，轉(zhuǎn)為長租社區(qū)。

而同樣在2016年入市的另一個(gè)龍華的“捂盤王”潛龍曼海寧，卻因推遲幾年入市升值22億。

2009年，潛龍曼海寧一期開盤起價(jià)1.8萬/平，而后每年擠牙膏式推盤，每次單價(jià)漲1萬。后來一直賣不完，開發(fā)商直接封盤轉(zhuǎn)為租賃，直到2016年又重新推出2000套房源，開盤價(jià)已為5.5萬/平，根據(jù)入市面積測算，數(shù)年間，開發(fā)商已升值22億！

是靜待時(shí)日一夜飛升還是拖拖拉拉自此一蹶不振，這不僅關(guān)乎實(shí)力還關(guān)乎運(yùn)氣。

不過，打新人也不用太過惆悵，根據(jù)中原統(tǒng)計(jì)，深圳3月預(yù)計(jì)24個(gè)新房入市，其中不乏網(wǎng)紅盤，有需要的購房者可以先關(guān)注新盤情況，提前做好購房準(zhǔn)備。