01
近期,房地產(chǎn)新模式很受關(guān)注!領(lǐng)導(dǎo)也多次講到,那么什么是房地產(chǎn)的新模式?這是個(gè)很大的命題。行業(yè)良性循環(huán)、租購并舉、長效機(jī)制、存量運(yùn)營、金融供給側(cè)改革(比如REITs)等,都是新模式的內(nèi)容。開發(fā)商、地方政府、金融機(jī)構(gòu)、居民購房消費(fèi),都要探索新的模式。
比如:
新的開發(fā)模式,就是告別“快周轉(zhuǎn)、高杠桿”,轉(zhuǎn)向高質(zhì)量地建房子;
新的供給模式,就是“租購并舉”,發(fā)展住房租賃、搞存量運(yùn)營;
新的消費(fèi)模式,就是先租后買,先小后大,梯度消費(fèi);
新的管理模式,就是長效機(jī)制、“一城一策”,精細(xì)化。
如果說,“租購并舉”是新模式的核心,估計(jì)多數(shù)人會(huì)認(rèn)同?!白赓彶⑴e”是我們“二次房改”的核心,寫進(jìn)了十九大。但是,它的提出,不是一天兩天了,國家為此發(fā)了兩個(gè)重量級的國字號文件,即2016年的39號文,2021年的22號文。但是,租購并舉真正落地,有點(diǎn)艱難。
所以,3月16日領(lǐng)導(dǎo)人明確表態(tài),“提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施”。也就是,對于“租購并舉”的新發(fā)展模式,上下已經(jīng)達(dá)成了共識,關(guān)鍵是怎么落地。俗話說,一份部署、十分落實(shí)。顯然,國家政策在落實(shí)的過程中,面臨著巨大的阻力,這里,談一下我自己的認(rèn)識。
02.
不賺錢,是租購并舉最大阻礙,但在廣州、深圳等珠三角地區(qū),形形色色的長租房,包括城中村、“二房東”、類住宅等,活得挺滋潤的。早在國家大力發(fā)展長租房、保租房之前,他們在市場上已存在十幾年了。單從規(guī)模上看,至少廣深地區(qū),“租購并舉”早已建立,租房的人,超過了50%。
當(dāng)然,這樣的租賃,并不是“租購并舉”想要倡導(dǎo)和鼓勵(lì)的租賃:一是,這種租賃的秩序不好,比如隨意漲租、苛扣押金;二是,這種租賃并不是規(guī)?;?、機(jī)構(gòu)化的租賃;三是,這種租賃的配套不玩完善,比如沒有社區(qū)服務(wù);四是,這種租賃是得過且過,不是安心的長期租賃。
或者說,這種租賃不符合行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展,但要提振“租購并舉”,就不得不面對這種原生的租賃模式。
我認(rèn)為,珠三角的“租購并舉”,從來都是地上地下兩條道路,黑道白道兩股力量,并駕齊驅(qū)。非正規(guī)租賃模式,賺錢的秘笈有三:一是偷稅漏稅,二是打隔斷,提高坪效,三是低成本。這三個(gè)方面,看似很低端,很野蠻,但打法很受用、很實(shí)在,也是這類長租公寓的核心競爭力。
把這類型的長租房,稱作非正規(guī)部隊(duì),現(xiàn)在國家鼓勵(lì)的,就是正規(guī)部隊(duì)。那么,面臨這三個(gè)方面的競爭,正規(guī)部隊(duì)怎么也打不過的。即便稅收有減免,比如增值稅按照5%征收率繳納的減按1.5%計(jì)算,但還是要繳的;打隔斷就別想了“N+1”過去讓搞,現(xiàn)在都不讓搞了。
低成本更算不上了。稅收、消防改造、配套等等,一樣落不下。單單收儲(chǔ)成本,也高得不得了。
舉2個(gè)例子:
一個(gè)例子是,有村里人告訴我,一旦聽說有政府的長租平臺(tái)收房,他們便競相抬高租金;另一個(gè)例子是,上下政府做了工作,白云區(qū)某創(chuàng)新園區(qū)周邊的集體建設(shè)用地,確定要租給某國企租賃平臺(tái)。沒得到這宗地的,就從中作梗,散播“舊改更新”的虛假消息,讓村民提高租金。
03.
當(dāng)然,不管是政府的眼里,還是研究者的角度,都看不上這類非正規(guī)的長租公寓。但是,盡管我們瞧不上,他們在野蠻生長,租賃秩序差,租客的租賃的體驗(yàn)感也不好,但其生命力極其頑強(qiáng)、煙火氣很濃。本質(zhì)上,他們很接地氣,順應(yīng)了市民對于低租金、區(qū)位好的租賃房源的需求。
我發(fā)現(xiàn),長期租住在城中村、園區(qū)或?qū)W校附近這類長租房里的,不僅有剛來大城市的打工仔,還有很多新畢業(yè)的大學(xué)生、珠江新城的一些白領(lǐng)。甚至,打工打了二十幾年工的老市民們,50多歲了,一家人也繼續(xù)租住在這里。很簡單,住在這里既能節(jié)約支出,出行還很方便。
說實(shí)話,現(xiàn)在新市民們,新就業(yè)大學(xué)生,年輕人,對未來的收入普遍都不樂觀。但同時(shí),又覺得大城市支出越來越高,所以對租金這類“巨額支出”就比較敏感。所以,這類地下的租賃生態(tài),就應(yīng)運(yùn)而生了??芍^有什么需求,就有什么供給,哪里有需求,哪里就有供給。
市場的力量很強(qiáng)大,供給跟著需求走。近些年,珠三角品牌化的長租公寓,也就是我們眼里的正規(guī)軍,也開始“非正規(guī)化”了。這很好理解,劣幣驅(qū)逐良幣,法不責(zé)眾,有樣學(xué)樣。當(dāng)監(jiān)管部門對非正規(guī)的睜眼閉眼,非正規(guī)的活得很滋潤,那么正規(guī)的就開始向非正規(guī)的模式靠攏。
我們發(fā)現(xiàn),很多品牌長租公寓,也開始收儲(chǔ)城中村長租公寓,廠房配套宿舍,廢棄的商業(yè)裙樓。因?yàn)?,這些樓宇區(qū)位還不錯(cuò),關(guān)鍵是成本很低。產(chǎn)權(quán)有瑕疵,消防不過關(guān)也沒關(guān)系了,大家都這么干。正規(guī)的長租公寓是個(gè)小眾產(chǎn)品了,這類非正規(guī)的長租房,才是大眾化的。至少,在廣州、深圳、佛山、東莞,這四個(gè)萬億GDP、千萬人口的超級大城市,就是如此。
不管是城中村的富二代,還是投資類住宅的地產(chǎn)基金,他們都懂得,規(guī)避政策,搞長租公寓,這個(gè)很賺錢。很多長租公寓的從業(yè)者告訴我,大城市的租賃生態(tài)很清晰了:哪里的房子好租,哪里人群密集,有市場,微觀主體清楚的很。對市面上的存量房源,投資資金摸了幾遍了。
現(xiàn)在,珠三角大城市,住房租賃的生態(tài)或格局,已經(jīng)定型。區(qū)位、品相稍好一點(diǎn)的房源或地塊,要么自己經(jīng)營長租房,要么改做酒店、做創(chuàng)新型用房,或者等著拆掉,搞商品房開發(fā),基本不會(huì)拿來做坪效低的長租房。增量的租賃供應(yīng)計(jì)劃,比如保租房,只能往外走了。
有來自上面的壓力和目標(biāo),各地披露了大規(guī)模的保租房籌建計(jì)劃,國家也將保租房作為“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn)。但從各地來看,基本上都是“國家隊(duì)”在做,比如城投平臺(tái)或國企租賃平臺(tái)。但是,他們的成本很高,項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢不突出,壓力比較大,這種模式很難持續(xù)。
04.
保租房的目標(biāo)完成,要么是國家隊(duì)在苦苦支撐,講站位、講正確,不得不做;要么就是存量認(rèn)定,本質(zhì)上就是算數(shù);長租房,要么針對小眾化的高端租賃,要么被逼之下不得不向非正規(guī)租賃靠攏??梢哉f,面對非正規(guī)租賃的競爭,作為正規(guī)軍的保租房、長租房難有起色。
可以說,在珠三角,只要還在默認(rèn)城中村的違法建筑,默認(rèn)類住宅大行其道,“租購并舉”要搞起來,就挺難的!
更重要的一點(diǎn)在于,各地方對房地產(chǎn)依賴度不減,造成“租購并舉”的生態(tài)環(huán)境被破壞。最典型的是,租賃企業(yè)收儲(chǔ)房源,其談判地位就沒有優(yōu)勢,成本就下不來。比如,近期各地開始刺激樓市,鼓勵(lì)購房消費(fèi),舊改重新啟動(dòng)等等。一旦房價(jià)開始上漲了,租售比就又開始下降了,導(dǎo)致參與租賃業(yè)務(wù)這個(gè)新模式,越來越不賺錢,租賃企業(yè)的積極性自然就不高。
2019年Top20城市租售比
這只是其一。
從土地出讓,到規(guī)劃報(bào)建,到開發(fā)商融資,再到預(yù)售和銷售,最后到竣工驗(yàn)收,物業(yè)管理等,商品房市場有一整套非常成熟的審批流程,風(fēng)險(xiǎn)控制流程。但是,對于租賃住房來說,并沒有建立這套流程。比如,有幾家長租公寓告訴我,不管是新建的長租房,還是商辦或工業(yè)宿舍改建為租賃住房用途的,都要求按照住宅社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn),配建6%的公共配套設(shè)施。
他們提出了異議,反復(fù)和管理部門講道理,長租房或保租房,主要解決年輕人、新市民特殊的住房需求,也就是剛來到城市,需要落腳,或買房前的一段時(shí)期租賃,他們對公共配套的要求低于商品住房小區(qū),或只需要某些獨(dú)特的配套設(shè)施,比如公共廚房、社區(qū)活動(dòng)空間等。
但管理部門就說一句,“是不是居住社區(qū)?是居住社區(qū),應(yīng)該按居住社區(qū)來供應(yīng)公共配套”。更有甚至,還把開發(fā)商代建配套設(shè)施慣常做法拿出來,要求長租公寓配建公服,移交給街道。
當(dāng)然,發(fā)文件、做流程,這是很方便的。最關(guān)鍵的是,租賃的物權(quán),與產(chǎn)權(quán)差距太大了。比如,長租企業(yè)拿租賃合同,根本無法辦理規(guī)劃報(bào)建,必須得地主方或業(yè)主方出馬才行。但是,如果有多個(gè)業(yè)主方或地主方,或者業(yè)主方還得征得上級公司的同意,規(guī)劃報(bào)建效率就低了。
融資也是一樣的,沒有抵押物,那就無法融資。即便是國企租賃平臺(tái),想融資,也得有大股東的擔(dān)保。
上周,我與國內(nèi)某知名長租公寓企業(yè)負(fù)責(zé)人聊天,談到企業(yè)運(yùn)營過程中的困難,他講了個(gè)案例給我。他們統(tǒng)租了一棟物業(yè)的其中六層,做長租公寓,但這棟物業(yè)只有一個(gè)大產(chǎn)權(quán)證,未作產(chǎn)權(quán)分割,經(jīng)營地址無法明確,導(dǎo)致他們無法申請營業(yè)執(zhí)照,面臨著非發(fā)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)。
最后是怎么操作的呢?他們自己把這一棟物業(yè)所有房子進(jìn)行了“自編號”,并寫了個(gè)說明,大致意思是,該棟物業(yè)有多少層、多少房子,我們租賃了3-8樓自編號為%#*&的物業(yè)做長租公寓。然后,他們拿著這個(gè)說明,找了市場監(jiān)管局的熟人,經(jīng)過幾次溝通,才獲得了通過。
負(fù)責(zé)人告訴我,類似這種情況,全靠管理部門的“主觀裁量”,市場監(jiān)管局完全可以堅(jiān)持原則、照章辦事,不出具營業(yè)執(zhí)照。講這些案例,是想告訴大家,“租購并舉”要想真正落地,必須要賦予租賃物權(quán),這種權(quán)利,在某種程度上,是要等同于產(chǎn)權(quán)的,否則,超弱勢地位很難改變。
住房租賃,特別是保租房,是對存量資源的盤活和再利用。但在珠三角,過去幾十年違法建筑大行其道,過分鼓勵(lì)微觀市場自我創(chuàng)新,無秩序的創(chuàng)新,導(dǎo)致存量物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化程度很低,數(shù)據(jù)維度不健全,產(chǎn)權(quán)瑕疵一大摞,工商登記、公攤面積、消防標(biāo)準(zhǔn)、確權(quán)等上的規(guī)范,欠賬太多。?
總結(jié)來看,珠三角發(fā)展高質(zhì)量的“租購并舉”,挺難的。一是,只要還在默認(rèn)城中村違法建筑,默認(rèn)類住宅大行其道,默認(rèn)其對城市化紅利的汲取,“租購并舉”就比較難;二是,只要租賃物權(quán)的弱勢地位不改,加上存量物業(yè)一大堆爛賬,就無法消除各部門對沖風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期。
很簡單,你有塊地、有個(gè)房,有恒產(chǎn)有恒心,權(quán)利邊界很明確,公事私事辦理,都有個(gè)保障,不管是公家辦事,還是銀行貸款,大家都認(rèn)你。但說到租賃,就完全不同了。當(dāng)然,形勢也正在改變。但中短期內(nèi),沒那么容易。上面講得兩個(gè)問題,需要久久為功,也需要魄力。
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