近日，網(wǎng)上有很多前重慶市長(zhǎng)黃奇帆先生關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展變化和壓力的分析文章和視頻，概括起來(lái)有十點(diǎn)判斷。

應(yīng)該說(shuō)，當(dāng)年黃奇帆是一個(gè)非常有理論素養(yǎng)的政府領(lǐng)導(dǎo)，現(xiàn)在又是一個(gè)非常有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的政策研究專(zhuān)家。他談到的關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展變化和壓力的十個(gè)觀(guān)點(diǎn)，大多數(shù)是符合實(shí)際的，對(duì)我們分析當(dāng)今中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀和趨勢(shì)很有啟發(fā)，當(dāng)然也有個(gè)別分析與現(xiàn)實(shí)有一定的出入。

我在此就黃奇帆的這些觀(guān)點(diǎn)做一個(gè)梳理和點(diǎn)評(píng)。

觀(guān)點(diǎn)一：中國(guó)14億人的人口數(shù)量已經(jīng)到達(dá)天花板，人口對(duì)房地產(chǎn)的支撐作用明顯減弱。

這個(gè)判斷是非常清楚和正確的。去年中國(guó)人口凈增數(shù)僅48萬(wàn)，估計(jì)未來(lái)若干年人口數(shù)大概率會(huì)出現(xiàn)連續(xù)性負(fù)增長(zhǎng)，因此房地產(chǎn)的消費(fèi)承接力會(huì)持續(xù)減弱。

觀(guān)點(diǎn)二：中國(guó)的城市化率已達(dá)65%，等同于歐美的75%，城市化對(duì)房地產(chǎn)的支撐也明顯減弱。

黃奇帆認(rèn)為，國(guó)際上完全意義上的城市化率是80%，中國(guó)因?yàn)槟壳昂芏噢r(nóng)村是中青年去了城市，留下老人和小孩，因此未來(lái)城市化動(dòng)能減弱了，實(shí)際上再有5個(gè)、6個(gè)點(diǎn)也就完成城市化了。

的確，過(guò)去幾十年來(lái)房地產(chǎn)的高速發(fā)展正是依托了快速成長(zhǎng)的城市化，而城市化已經(jīng)進(jìn)入后期，房地產(chǎn)對(duì)城市化的深度依賴(lài)很快就要結(jié)束了。

觀(guān)點(diǎn)三：去年中國(guó)老齡化21%，2035年可達(dá)30%以上，老齡化趨勢(shì)也減弱對(duì)住房的需求。

老年人口基本上有住房，對(duì)新增住房量基本上沒(méi)有需求和動(dòng)力，反而由于老年人死亡率的增加，會(huì)退出部分存量住房。

以上三個(gè)觀(guān)點(diǎn)都是關(guān)于人口結(jié)構(gòu)調(diào)整的，都將影響到住房結(jié)構(gòu)問(wèn)題。黃奇帆談到的人口增長(zhǎng)、城市化和老齡化這三個(gè)人口趨勢(shì)都會(huì)導(dǎo)致新房需求的大幅下降。

觀(guān)點(diǎn)四：新房和二手房庫(kù)存量都很大，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展都是制約。

黃奇帆指出，目前開(kāi)發(fā)商手上已建成未售的房子有6億平方米，而自上個(gè)世紀(jì)90年代以來(lái)建成并賣(mài)給民眾的300億平方米的房子中，有20%也就是60億平方米處于空置狀態(tài)。

這些空置房形成高庫(kù)存，對(duì)房地產(chǎn)的再投資開(kāi)發(fā)構(gòu)成了很大的壓力。

黃奇帆的看法總體上是有根據(jù)的，但實(shí)際上，由于大城市和主要城市群的人口仍然在增長(zhǎng)，這些地方的庫(kù)存壓力從動(dòng)態(tài)看，問(wèn)題并不大，關(guān)鍵是三四線(xiàn)城市積壓太多，去化庫(kù)存的壓力比較大。

而像深圳這樣的一線(xiàn)移民城市，目前仍然有超過(guò)1000萬(wàn)常住人口沒(méi)有自有紅本住房，新房和二手房的庫(kù)存和空置狀態(tài)并不嚴(yán)重，有時(shí)候還有明顯的供不應(yīng)求的情況，未來(lái)住房需求仍然很大。所以，還是要因城施策。

觀(guān)點(diǎn)五：中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積已達(dá)50平方米，已達(dá)國(guó)際天花板。

目前國(guó)際城市的人均住房面積大約就是50平方米左右，中國(guó)已經(jīng)達(dá)到這個(gè)水平，這意味著未來(lái)城市住房再開(kāi)發(fā)建設(shè)的動(dòng)能必然減弱。

從實(shí)際看，人均住房面積固然已經(jīng)和國(guó)際水平看齊了，關(guān)鍵是住房資源的分配不平衡，少數(shù)人占有多套住房，而還有很多人至今沒(méi)有住房。

當(dāng)房地產(chǎn)稅等手段發(fā)揮作用、引導(dǎo)多套住房持有者把多余的住房投放到市場(chǎng)上的時(shí)候，才會(huì)真正對(duì)新的住房開(kāi)發(fā)建設(shè)造成實(shí)質(zhì)性的影響。

觀(guān)點(diǎn)六：中國(guó)房地產(chǎn)的投資額占到全球一半，已經(jīng)到頂。

黃奇帆給出的數(shù)據(jù)是，2000年全國(guó)房地產(chǎn)投資1萬(wàn)億元，而2020年增加到20萬(wàn)億，增長(zhǎng)了20倍，這個(gè)數(shù)字占到了全球房地產(chǎn)投資總量的一半，而中國(guó)人口總量?jī)H是全球的20%。

這意味著中國(guó)房地產(chǎn)供給總量比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出實(shí)際人口比例，潛伏了很大的風(fēng)險(xiǎn)，也意味著中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量必然大幅下降。

觀(guān)點(diǎn)七：中國(guó)地價(jià)20年翻了4倍，未來(lái)不可能繼續(xù)翻下去。

我認(rèn)為，土地財(cái)政作為過(guò)去二十多年來(lái)中國(guó)各地城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中重要的甚至主要的財(cái)政來(lái)源，過(guò)去的地價(jià)的確在招拍掛制度刺激下，上升得有點(diǎn)過(guò)快，積累了泡沫，未來(lái)會(huì)有很長(zhǎng)時(shí)間消化這些泡沫，地價(jià)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)很難高位上揚(yáng)，土地供應(yīng)量也會(huì)減少，土地財(cái)政在政府收入中的地位也會(huì)下降，但是，土地出讓仍然會(huì)長(zhǎng)期作為地方政府財(cái)政的一個(gè)重要支點(diǎn)，地價(jià)仍然會(huì)逐步、穩(wěn)健上升，這是規(guī)律使然。

觀(guān)點(diǎn)八：舊城改造差不多了，沒(méi)有太多的事可以做了。

我注意到，黃奇帆在一次專(zhuān)訪(fǎng)中談到了這個(gè)觀(guān)點(diǎn)，但后來(lái)的采訪(fǎng)報(bào)道中，這一條又沒(méi)有了。顯然他意識(shí)到這個(gè)判斷并不準(zhǔn)確，就不再講了。

的確，國(guó)家目前恰恰從高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略視角出發(fā)，鼓勵(lì)各地從攤大餅式的新城開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)向?qū)铣恰⑴f城的深度改造式開(kāi)發(fā)，這是未來(lái)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要方向，可以做的事很多很多。

觀(guān)點(diǎn)九：公共投資已經(jīng)足夠，也會(huì)影響房地產(chǎn)投資規(guī)模。

黃奇帆舉了一個(gè)例子：高校建設(shè)。上個(gè)世紀(jì)80年代，全國(guó)大學(xué)人均面積10平方米，現(xiàn)在50平方米，而且高校已經(jīng)有3000多所，未來(lái)已經(jīng)不需要再增加大學(xué)數(shù)量和用地面積了。其實(shí)這個(gè)問(wèn)題和城鎮(zhèn)人均住房一樣，有個(gè)均衡發(fā)展問(wèn)題。

從全國(guó)看，高校及用地面積足夠了，但發(fā)展不太平衡，像深圳這樣的超大城市，經(jīng)濟(jì)底蘊(yùn)非常強(qiáng)大，然而由于城市發(fā)展年限太短，嚴(yán)重缺乏高校數(shù)量，校區(qū)面積也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，未來(lái)若干年必將大幅增加學(xué)校數(shù)量和校區(qū)面積。因此，還是要因城施策，不宜一刀切。

另外，城市公共投資也不光是一個(gè)高校，還有中小學(xué)幼兒園、醫(yī)療設(shè)施、文化設(shè)施、城市安全設(shè)施、新型基礎(chǔ)設(shè)施等等，在未來(lái)城市發(fā)展中仍然占有非常重要的投資開(kāi)發(fā)地位，對(duì)房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)需求仍然長(zhǎng)期存在，涉及公共項(xiàng)目的投資拉動(dòng)仍然會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)。因此，說(shuō)公共投資已經(jīng)足夠，可能有點(diǎn)判斷失誤。

觀(guān)點(diǎn)十：房企負(fù)債過(guò)高，已經(jīng)達(dá)到90%，碰了紅線(xiàn)，不可持續(xù)。

這一條很清楚了，國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)嚴(yán)控房企負(fù)債的“三條紅線(xiàn)”，按照黃奇帆的預(yù)測(cè)，將來(lái)房企的平均負(fù)債將下降到50%左右，可以想見(jiàn)，對(duì)于任何一個(gè)房企來(lái)講，那都是非常輕松的負(fù)債率。

但是，需要國(guó)家在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程的各個(gè)環(huán)節(jié)都能夠有匹配的政策和制度，從而引導(dǎo)房企有效降低負(fù)債水平，否則把負(fù)債率降到50%，至少?gòu)哪壳翱词欠浅＠щy的一件事。