一線城市醒醒!別讓人和錢跑了!

來源:洪波大視野

最近出現(xiàn)的一些趨勢(shì),值得大家警惕了。

越來越多的信號(hào)表明,二線城市的機(jī)會(huì)正在增多。

人口、資金,好像都在逃離一線城市,往二線城市跑。

疫情形勢(shì),樓市政策變化,都在加速這個(gè)趨勢(shì)!

一線城市的朋友們,不要再沉浸在自我滿足的幻覺里,

可能稍微不注意,就被時(shí)代拋棄了。

一線城市,該醒醒了!

一線城市人口吸引力下降,

被二線城市碾壓!

關(guān)于人口的流動(dòng)趨勢(shì),大家肯定都看到了。

這段時(shí)間以來,很多人都在討論。

二線城市說,這局,我們穩(wěn)贏;

一線城市的人有點(diǎn)生氣,但也只能不太好意思地回一句,

不算數(shù),這只是意外,看我下一局扳回來。

別不服,還是用數(shù)據(jù)說話。

一線城市里,人口秘密最后揭曉的是深圳,2021年僅僅增加4.78萬人,竟然創(chuàng)下新低。

過去十年的人口增長(zhǎng)冠軍,平均每年增加70萬人,現(xiàn)在卻戛然而止,突然失速,連前20名都進(jìn)不去了!

大灣區(qū)另一個(gè)一線城市廣州,過去十年的人口增長(zhǎng)亞軍,2021年也是只增長(zhǎng)了7萬人。

廣深雙子星,紛紛失去人口吸引力了嗎?

北京、上海人口增速就更慢了,上海增量為1.07萬人,北京比上一年還減少了0.4萬人,幾乎是停滯狀態(tài)。

北上廣深這四座一線城市,加起來才增加了12.48萬人!

一線城市人口吸引力的榮光,已然不再。

對(duì)比之下,二線城市的確要亮眼得多,甚至可以說是碾壓性優(yōu)勢(shì)。

武漢,一年時(shí)間暴增120萬人,位列全國(guó)第一!(當(dāng)然,武漢人口增幅如此之高,與2020年疫情期間人口流失,2021年人口又回流有關(guān)。)

成都,繼續(xù)虹吸人口,猛增24.5萬人;

杭州,保持人口優(yōu)勢(shì),增加23.9萬人;

西安、南昌、長(zhǎng)沙、青島、寧波、鄭州和貴陽等二線城市,人口增量都在10萬人以上!

一座城市的人口吸引力,是和城市本身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景相關(guān)的。哪里有更好的就業(yè)機(jī)會(huì),有更高的收入預(yù)期,人口自然就會(huì)流向這里。

當(dāng)然,你可能會(huì)說,一線城市的落戶門檻太高了,特別是京滬,限制了人口流入。

這確實(shí)沒錯(cuò)。

但是廣深人口增幅的突然失速,這種變化,是非常值得警惕的。

為什么會(huì)有這種逆轉(zhuǎn)性的變化?

首先,疫情之下,大家收入不穩(wěn)定,而一線城市的房?jī)r(jià)高、生活成本高,會(huì)加劇這種對(duì)未來的恐慌,

很多行業(yè)受影響都比較大,有人被“優(yōu)化”,有人被“畢業(yè)”,裁員、收縮等現(xiàn)象常常發(fā)生,

而二線城市,或者是老家的城市,生活成本是更低的,就算手里錢不多也不用太過擔(dān)心,大家選擇了壓力更小的地方。

更重要的是,一線城市在突飛猛進(jìn)了數(shù)年之后,已經(jīng)逐漸進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期,部分二線城市則迎來加速擴(kuò)張期。

而疫情,只是加速了這個(gè)趨勢(shì)的發(fā)生。

正在影響資金流向!

人口流入減少,帶過來的資金,自然也在減少。

就算人口過來了,城市還在阻礙資金過來,在這里看不到機(jī)會(huì),時(shí)間久了人也會(huì)跑的。

就比如下面這個(gè)例子:

大學(xué)生在深圳讀書,家長(zhǎng)想要為孩子在深圳買房,是沒有機(jī)會(huì)的,完全搞不到房票。

現(xiàn)在,全國(guó)多地都在大幅放松樓市政策,而一線城市巋然不動(dòng),一點(diǎn)動(dòng)作也沒有。

再看看二線城市,像是長(zhǎng)三角的南京、蘇州,動(dòng)作頻頻,限購(gòu)也放松了很多,已經(jīng)吸引著很多資金流入了。

還有很多人,蠢蠢欲動(dòng),準(zhǔn)備著殺進(jìn)去。

畢竟長(zhǎng)三角的核心城市,資產(chǎn)價(jià)值是比較確定的,送了房票怎能不要?

你大灣區(qū)盡管端著,最好限制地死死的,把資金都擠到這邊才好呢。

再看人口增長(zhǎng)迅猛的成都,最近已經(jīng)悄悄放開了指導(dǎo)價(jià)。

不但有板塊可以顯示成交價(jià),也也可以看到業(yè)主報(bào)價(jià),還有消息說部分銀行已經(jīng)可以不按照指導(dǎo)價(jià)貸款。

這位深圳的好學(xué)生,已經(jīng)不學(xué)深圳這個(gè)老師了。

深圳,要不要反過來學(xué)一下?

更有意思的是,深圳曾經(jīng)學(xué)習(xí)過的“調(diào)控好榜樣”——長(zhǎng)沙,也已經(jīng)變相放松限購(gòu)了。

業(yè)主把手里的房子租賃出去,就不算占用名額了,可以繼續(xù)買。

好你個(gè)濃眉大眼的,竟然也放松調(diào)控了。

長(zhǎng)沙:別瞎說,我沒有。

租出去的房子,要簽10年的合同,有效抑制了炒房,又增多了市場(chǎng)上的可租房源;同時(shí),又可以刺激大家去買房子,對(duì)于去庫(kù)存、帶動(dòng)樓市活躍,都有好處。

不得不說,長(zhǎng)沙這招確實(shí)聰明。

一時(shí)間,對(duì)于過去對(duì)長(zhǎng)沙房子不看好的人,也開始關(guān)注長(zhǎng)沙,看看有沒有什么機(jī)會(huì)。

這種不同級(jí)別城市間,樓市政策的落差,正在影響著資金走向。

一線城市嚴(yán)格的限購(gòu)政策再不調(diào)整,資金就加速跑向二線城市了!

土拍市場(chǎng)加速分化!

最熱的是杭州,不是深圳

再來看一個(gè)很重要的角度:土拍。

在今年第一輪集中供地中,哪個(gè)城市的土拍最火?

深圳熱度是比較高的,所有地塊全部成功出讓。

但我認(rèn)為,土拍熱度最高的并不是深圳,而是杭州。

首先,杭州一下子推了60塊地,成功出讓了59宗地,只流拍了一宗地,其中23宗封頂進(jìn)入一次報(bào)價(jià)環(huán)節(jié),封頂率達(dá)到39%,攬金827億。

是目前第一輪土拍收入最高的城市,領(lǐng)先第二名北京347億。

更重要的是,杭州土拍民企參與度比較高,不像其他很多城市靠國(guó)家隊(duì)托底。

59宗地塊中,國(guó)企競(jìng)得35宗,民企競(jìng)得24宗,簡(jiǎn)直就是平分秋色,走出了獨(dú)立行情!

本土民營(yíng)房企濱江集團(tuán),一家拿地金額就高達(dá)184億,和深圳首次土拍全部金額差不多。

拉一線城市廣州來做對(duì)比,推18宗地塊,成交17宗,其中15宗都是以底價(jià)成交,基本上都是國(guó)家隊(duì)包攬,熱度遜色不少。

杭州敢于推這么多地,又能賣得上價(jià)格,偏偏又能賣得出去,不得不說還是很牛的。

在這種行情下,房企也敢拿著真金白銀砸,可見他們對(duì)于杭州的信心也很足!

這和政府的調(diào)整是有關(guān)系的。杭州此次土拍,給開發(fā)商預(yù)留的利潤(rùn)相對(duì)豐厚。

據(jù)相關(guān)專家測(cè)算,此次的地塊普遍起價(jià)利潤(rùn)率能夠基本在11%以上,即使達(dá)到中止價(jià),也有7%左右。

你還記不記得,去年濱江集團(tuán)老板還說過,努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平。

現(xiàn)在已經(jīng)來了個(gè)大轉(zhuǎn)彎,實(shí)實(shí)在在地給房企讓利了。

還有更重要的,擋不住的城運(yùn)。

杭州本來今年就開亞運(yùn)會(huì)了,這對(duì)于城市來說是很大的利好,多賣地,多搞建設(shè),才能把盛會(huì)辦好。

土地價(jià)格高了,土地財(cái)政收入更多;土地財(cái)政收入多了,將城市的各種配套做好,吸引更多人口和企業(yè)流入,反過來再推高土地價(jià)格,這是杭州正在干的事。

也是過去這些年,一線城市已經(jīng)做過的事。

90年代分稅制改革以后,土地財(cái)政便一直以來都是地方政府最重要的資金來源。單是土地轉(zhuǎn)讓收入,就占到了地方公共預(yù)算收入的50-60%,來支撐著各種支出款項(xiàng)。

國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓收入占地方公共預(yù)算收入的比重

數(shù)據(jù)來源:歷年《中國(guó)國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)年鑒》

要是再加上和土地直接相關(guān)的稅收(比如土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅),以及和房地產(chǎn)開發(fā)和建筑企業(yè)有關(guān)的稅收(增值稅和企業(yè)所得稅),土地財(cái)政的總收入,占到了地方收入的89%!

所以,土拍很重要,土地財(cái)政很重要。

城市有錢了,才有能力推動(dòng)各種建設(shè)發(fā)展,影響城市的未來。

那些土拍熱度不高的、大量流拍的城市,未來發(fā)展也不太值得看好。

就在2022年,一線城市的土拍熱度,已經(jīng)被杭州超過,這是一個(gè)很重要的變化。

因?yàn)檫@種地方財(cái)政模式,短期內(nèi)是改變不了的,如此巨額的資金沒有其他稅收可以替代。

從人口增速、樓市政策、土拍市場(chǎng)等方面來看,一線城市的優(yōu)勢(shì)正在削弱,而部分二線城市正在沖殺出來!

一線城市再不做什么動(dòng)作,在未來,可能更多機(jī)會(huì)就屬于強(qiáng)二線城市了......

關(guān)鍵詞: 一線城市
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