來源:朱羅紀(jì)
(相關(guān)資料圖)
看到新聞,北站地塊(A800-0401)底價賣掉了,競得者是我原來猜想的兩家之一:華潤置地(昆侖商務(wù)),我本來想這個項目不是賣給華潤就是賣給萬科。但底價賣掉我還是有些意外,本以為萬科好歹會出手報個價啥的。
可能有些小伙伴覺得前海地塊猛,但實際上這一批賣地,真正的王者就是北站這個地皮,我最關(guān)注的也是這塊(這次深圳是拿了壓箱底的貨出來)。而且,這是一個幾塊地捆綁在一起的巨無霸地皮(旁邊還有A800-0400的宅地),為了方便可以綜合在一起命名叫“城市超核”地塊。
對這個項目我簡單的看法,這是宇宙中心迄今為止最重要的一個項目,也是北站核心區(qū)唯一的住宅項目,住宅鐵定會是超越龍華金茂府的存在。
關(guān)鍵還是毛坯限價7.2萬/平米,對很多預(yù)算800萬左右的買家來說,是一個很值得等待1年的樓盤。我看有媒體說,這是“龍華萬象城”,這么說不準(zhǔn)確,應(yīng)該叫“龍華悅府”。
01
這個地塊,在“龍華新城核心地區(qū)”,純正血統(tǒng)的北站國際商務(wù)區(qū)。但是我們要把A800-0401、A800-0400這兩塊地放在一起講,因為都在“龍華新城核心地區(qū)”法定圖則范圍。
0401地塊本身就包含了3宗地:16-09商業(yè)綜合體地塊(這部分還要簽“產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)議”)、02-04限價住宅地塊,以及16-01的龍華“綠芯”代建地塊(這部分是北站商務(wù)中心未來最有看頭的“城市會客廳”)。
此外,這次同時出讓的還有一幅A800-0400純粹的宅地,也在同區(qū)域,和0401挨著,面積不大,限價一樣。
地塊的基本信息如下:
位置圖如下:
這是A800-0401宗地
這是A800-0400宗地:
地塊基本信息:
A800-0401宗地:用地面積57044平米,建筑面積45.838萬平米。其中,16-09商業(yè)綜合體地塊,商業(yè)面積13.419萬平米,辦公面積17.929萬平米,限高230米。02-04宅地包含住宅134280平米,限高150米(超高層),毛坯限價72450元/平米。總起拍價79.69億,封頂價91.64億,只有華潤置地1家報名,底價成交。
代建16-01“綠芯”地塊:批復(fù)初定總建面161450平方米,建設(shè)內(nèi)容包含文體設(shè)施96125平方米(包括城市空間站20400平方米、國際演藝交互區(qū)15000平方米、藝術(shù)巡展創(chuàng)意區(qū)13725平方米、時尚運動活力區(qū)15000平方米、青少年科創(chuàng)體驗區(qū)22000平方米、公共配套服務(wù)區(qū)10000平方米)……第五立面54640平方米等(最終以政府相關(guān)部門實際批復(fù)為準(zhǔn))。代建資金預(yù)估29.105922億(這部分要加到企業(yè)成本里,所以華潤置地花的地價至少109億了)。
A800-0400宗地:宅地,用地面積12009.77平米,計容建面72050平米,限高150米(超高層)。毛坯限價72450元/平米,起拍價19.39億,封頂價22.29億。這個有高達10家開發(fā)商報名,屬報名企業(yè)最多的陣營。
總之,這塊地非常的復(fù)雜,是一個疊合了城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展、公共建設(shè)的復(fù)雜項目。龍華等到北站國際商務(wù)區(qū)日漸成熟了,才把這個最核心的項目拿出來,應(yīng)該是想找一個有城市運營綜合能力的開發(fā)商做,做得好。
02
之所以說這塊地是龍華最重要的地,要講兩個背景。
一是,去年底,北站樞紐地區(qū)城市設(shè)計國際咨詢整合深化成果出爐,正式敲定北站規(guī)劃。未來,北站核心區(qū)將規(guī)劃為“城市超核”,和深圳北站構(gòu)成“雙芯”結(jié)構(gòu)——深圳北站是一“芯”,“超核”是另一“芯”,未來的定位要打造為龍華的“城市會客廳”。
從規(guī)劃上看,是極具動感的“未來云環(huán)”設(shè)計,無縫銜接周邊生態(tài)屋頂,連廊和下沉廣場延續(xù),建構(gòu)活力與自然共生的城市客廳。這一點,主要從這次賣地那個代建部分,可以看出來,那個將會有龍華最好的文化建設(shè)配套。
具體規(guī)劃就不詳述了,大家看當(dāng)時公布的效果圖??傊褪?,這里是宇宙中心的最核心。
二是,今年5月,這個超核區(qū)域調(diào)規(guī)了,法定圖則做了很重要的調(diào)整——原來規(guī)劃的摩天高樓更為公園綠地,商業(yè)用地更改為二類居住用地。今次賣的地,全是當(dāng)時調(diào)整的。
具體如:
這次要求代建的“綠芯”地塊16-01,是由原來的6個地塊合并而來,用地性質(zhì)為公園綠地+文體設(shè)施用地。
商業(yè)綜合體地的16-09地塊是由原來的兩個地塊合并而來,用地性質(zhì)為商業(yè)用地。
02-01地塊用地性質(zhì)由原來的商業(yè)用地調(diào)整為二類居住用地(就是這次賣的A800-0400宗地)。這次賣的02-04地塊也是同樣,調(diào)整為二類居住用地。
看下面的規(guī)劃圖可知,調(diào)整為居住用地的這兩塊地,是整個龍華超核區(qū)域唯有的住宅用地!所以我說它是“龍華版的華潤悅府”。在深圳灣的北區(qū),也是幾乎只有悅府一個住宅。
03
再看這個產(chǎn)業(yè)引入,尤其是商業(yè)綜合體,是這個項目很重要的競買門檻。
有三個要求。
1)要求運營企業(yè)在全國的購物中心2021年營收不低于75億。
2)要求要把購物中心建成五星購物中心標(biāo)準(zhǔn),并要在開業(yè)次年起算,5年內(nèi)取得證書。
3)要在開業(yè)次年起,滿1年,應(yīng)引進國內(nèi)外知名品牌(包括但不限于“深圳優(yōu)品”、“深圳知名品牌”)首店、旗艦店不少于10家……開業(yè)的年度次年起算的前5個年度內(nèi),購物中心年均營業(yè)收入不少于1億。
正是這個75億的要求,我在之前盤點的時候,認為除了華潤置地,萬科、龍湖也都滿足這些條件——萬科去年的商業(yè)租金收入剛剛超過76億,龍湖81.5億。華潤置地自不待言,快190個億了。但是考慮到代建因素,我猜想是在華潤置地和萬科之間。
如今是華潤置地拿到,所以這個13萬平米的購物中心,基本也可以鎖定是龍華再建一個萬象城,未來和開市客貼身肉搏。萬科沒有參與(以及整體上就參與了前海一個地塊的報名),我就略有些費解。
以上是商業(yè)部分,在辦公部分,這個項目會出現(xiàn)地標(biāo)設(shè)計是一定的。
同時,產(chǎn)業(yè)協(xié)議里還要求:辦公項目須面向總部經(jīng)濟、數(shù)字經(jīng)濟及金融、科技、文化等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)、機構(gòu)出租或銷售……打造港澳創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地。鼓勵乙方引進總部企業(yè)、上市企業(yè)以及符合深圳市戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的……示范企業(yè)……“小巨人企業(yè)”或獨角獸企業(yè)……
04
從這個項目的綜合配套看,未來建設(shè)的住宅會擁有如下配套:
1)位于龍華城市超核地段,住宅擁有極高的稀缺價值。
2)擁有龍華未來最完善的城市配套,包括深圳北站、城市地標(biāo)、綠芯、公園等等。
3)近距離擁有一個超過10萬平米的華潤“萬象”系購物中心。
最后看這個項目的限價。
兩個地塊的住宅,合計總建面大約20.6萬平米,全部都是毛坯限價72450元/平米,執(zhí)行90·70政策,已經(jīng)賣掉的這塊地因為是底價成交,目前還沒有看到要求建設(shè)多大比例的保障房,預(yù)計0400宗地一定要配建保障房了。
這個價格相匹配它的地段,可以說是非常有誘惑力。這個項目周邊,今年賣的住宅,像聞華里限價非常低了,毛坯限價約6.98萬/平米;深鐵瓏境毛坯限價約7.08萬/平米;學(xué)仕里毛坯限價約7.82萬/平米。唯一的不確定因素,就是學(xué)校了。
對于華潤置地而言,拿下這個地塊,我想關(guān)于什么國家隊接盤這些套話就不談了。有一點很重要,華潤置地這些年來通過華潤城、深圳灣、湖貝未來城這些項目的打造,逐漸形成了自身獨特的“片統(tǒng)模式”(片區(qū)統(tǒng)籌,或“南山模式”)。
今天的這個項目,是它的這一模式的繼續(xù)擴張。從某個方面來解釋,這是華潤置地為什么敢拿這類項目的緣故。
當(dāng)然,再想找到華潤城那么賺錢的項目,恐怕是難再有了,這個項目如果沒有住宅搭配,肯定是要流拍的。而這次這樣的地塊,最好也是兩個住宅地塊同一家拿,可能更好,不知道最終結(jié)局如何。
如果到明年這個時候,這個項目能出來,屆時有名額有需求的小伙伴,我覺得可以提前收藏一下這個項目。
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