近日，云南大理發(fā)布《關(guān)于印發(fā)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見的通知》，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過共有產(chǎn)權(quán)方式銷售商品房，購(gòu)房人可以先期購(gòu)買不低于50%的產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)繼續(xù)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有，由購(gòu)房人租賃使用，再按雙方合同約定購(gòu)買剩余產(chǎn)權(quán)。

早在2014年，北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石六城市就開啟了共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)試點(diǎn)。就在云南大理推出共有產(chǎn)權(quán)房的同時(shí)，四川也發(fā)布了《關(guān)于發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房的指導(dǎo)意見（征求意見稿）》，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。

(資料圖片)

不過，云南大理的政策和四川的政策二者有本質(zhì)區(qū)別。四川的共有產(chǎn)權(quán)房有著保障住房的性質(zhì)，是購(gòu)房者和政府共有產(chǎn)權(quán)，主要面向青年人才或購(gòu)房困難群體。而云南大理的共有產(chǎn)權(quán)房，是購(gòu)房者和開發(fā)商共有產(chǎn)權(quán)，面向的對(duì)象比較廣泛，站在房企的角度來(lái)看，可以說是房企的一種促銷手段。

將過去的購(gòu)房者和政府共有產(chǎn)權(quán)住房模式移植到房企上，變成購(gòu)房者和開發(fā)商共有產(chǎn)權(quán)，在住房供應(yīng)和保障方面，同樣有著積極意義。

首先，購(gòu)房者不用一次性購(gòu)買完整產(chǎn)權(quán)，對(duì)于那些資金不多的青年人群，提供了改善居住的機(jī)會(huì)。

其次，降低了首付比例，且開發(fā)商持有部分產(chǎn)權(quán)，相當(dāng)于降低了購(gòu)房者風(fēng)險(xiǎn)，也增加了開發(fā)商保交樓的動(dòng)力，有助于減輕購(gòu)房者的顧慮。

最后，這也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期。

不過，筆者認(rèn)為該模式還是存在一些風(fēng)險(xiǎn)隱患，畢竟與政府和購(gòu)房者共有產(chǎn)權(quán)不同，政府部門有公共信用背書，而房企從根上說是利益驅(qū)動(dòng)。所以，在一些具體操作層面可能存在風(fēng)險(xiǎn)隱患。

比如，剩余產(chǎn)權(quán)的購(gòu)買會(huì)面臨定價(jià)問題。如果定價(jià)高于市場(chǎng)行情，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說是不公平的；如果定價(jià)低于市場(chǎng)行情，購(gòu)房者享受的增值收益太大，又容易產(chǎn)生投機(jī)行為。畢竟，政府和購(gòu)房者共有產(chǎn)權(quán)的時(shí)候，定價(jià)還算相對(duì)公允，但房企和購(gòu)房者共有產(chǎn)權(quán)的時(shí)候，定價(jià)方面就容易出現(xiàn)問題。若出現(xiàn)爭(zhēng)議糾紛，由于購(gòu)房者沒有擁有完整的產(chǎn)權(quán)，可能深陷被動(dòng)。

筆者認(rèn)為，關(guān)于剩余產(chǎn)權(quán)方面的一系列問題，例如如何定價(jià)、如何購(gòu)買、如何轉(zhuǎn)讓等，應(yīng)該盡快給出詳細(xì)措施予以明確，補(bǔ)上漏洞。購(gòu)房者和房企共有產(chǎn)權(quán)的模式可以有，但要揚(yáng)長(zhǎng)避短。

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