來源：朱羅紀(jì)

今天看到這些城市的寬松姿勢(shì)，我實(shí)在是有點(diǎn)繃不住，怎么可以這么搞笑呢。

這兩天有3個(gè)（不，4個(gè)）重點(diǎn)城市都紛紛出現(xiàn)了房地產(chǎn)政策的調(diào)整。剛剛從東莞?jìng)鱽硐ⅲ瑬|莞也取消了指導(dǎo)價(jià)。

(資料圖)

01

直轄市天津加入了寬松行列，天津的房地產(chǎn)政策變寬是系統(tǒng)性的，也是最有“水平”的。

外地人購房，社保/個(gè)稅縮減為半年，除濱海新區(qū)不變。

有60+老人及二孩以上家庭，可多買一套房。

首套首付比例最低下調(diào)為3成，利率為L(zhǎng)PR-20BP；二套首付比例最低下調(diào)為4成，利率為L(zhǎng)PR+60BP。

青島的房地產(chǎn)調(diào)控放寬，推文后“改稿子”。

9月15日，青島住建部門公布寬松政策，二孩以上家庭可多買一套房，外地居住滿半年可買一套房，二手房取消限購。隨后，又在微信公眾號(hào)上刪除了“二手住房不再限購”（幸虧沒有超過20個(gè)字啊）。

最令人啼笑皆非的是蘇州。

9月14日，市場(chǎng)消息傳出，蘇州六區(qū)（相城區(qū)、姑蘇區(qū)、吳中區(qū)、吳江區(qū)、工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)）對(duì)限購政策做出調(diào)整，外地人無需社保就可直接買房。這個(gè)消息后來被媒體證實(shí)屬實(shí)。

但是到了今天，限購又恢復(fù)了——非蘇州戶籍居民家庭購房條件仍然恢復(fù)為：3年內(nèi)在蘇州連續(xù)繳納6個(gè)月社保。

太搞笑了，這腦回路，蘇州就是個(gè)老六，我今天笑了七八次（想想那些個(gè)打算趁這個(gè)機(jī)會(huì)去買個(gè)房的外地人，哎呦，我真是……）。

雖說政府怎么定政策咱們做也管不了，能做的只有坦然接受和淡然面對(duì)。但是看到這么搞笑的政策，我還是忍不住的多句嘴：政策代表著政府的公信力，也影響著市場(chǎng)預(yù)期，不適合太兒戲，還是要應(yīng)該嚴(yán)肅一點(diǎn)。

02

下面正經(jīng)點(diǎn)說。

從這些操作來看，和我先前對(duì)政策大方向的判斷是一致的——實(shí)質(zhì)放松、有限寬松。不過，因?yàn)檫@次實(shí)在太戲劇性、太有代表性了，咱們可以再把判斷整理一二。

我認(rèn)為有以下幾點(diǎn)信號(hào)/看法，咱們探討一下。

1）房地產(chǎn)調(diào)控寬松在向高能級(jí)城市深化。這個(gè)先前說過了，除了四大一線城市，其它所有城市都可以視為調(diào)控政策會(huì)實(shí)質(zhì)性放松，所謂“實(shí)質(zhì)性放松”，就是“五限令”必須松動(dòng)。這次來看，天津是直轄市，青島是計(jì)劃單列市，蘇州是萬億級(jí)制造業(yè)強(qiáng)市，這都是中國城市中的佼佼者（尤其是蘇州，發(fā)展動(dòng)能強(qiáng)勁，是這三個(gè)里面我最看好的城市）。本次的松動(dòng)無論是如何的有戲劇性，大方向都是松動(dòng)，這是主線特征。

2）調(diào)控可以松動(dòng)但是不能取消。介乎一線城市之下的城市，似乎還是要考慮臉面，一方面是必須要放松，但另一方面又不能一步到位直接取消。我先判斷過，什么叫“長(zhǎng)效機(jī)制”，“五限令”就是長(zhǎng)效機(jī)制，這是“fzbc”的保障。所以，圍繞著這五項(xiàng)政策做組合搭配，可以有10倍于孫猴子的千變?nèi)f化。但是斷不可以直接取消，以示“防范市場(chǎng)失靈”的姿態(tài)仍在。細(xì)看這三個(gè)城市，天津是最有“覺悟”的，所以它的政策不會(huì)收回。但像蘇州、青島直接把外地人購房變成零門檻了，那不行，這個(gè)社保的繳交時(shí)間可以像深圳是5年、可以為3年、可以變短為半年，但是，一定得大于等于1個(gè)月。

3）非經(jīng)濟(jì)因素主導(dǎo)會(huì)鬧出許多洋相來。其實(shí)像蘇州這樣的“一日游”政策、青島這樣的“閱后即改”的政策，早年也都有，但是從來不像現(xiàn)今這般兒戲，令人啼笑皆非。仿佛那個(gè)政策出來，都是“臨時(shí)工”干的一樣。究其原因，背后實(shí)質(zhì)是以ZZ頭腦來解決經(jīng)濟(jì)問題所致。按理來說，出臺(tái)政策的部門是知道怎么做是“正確”的，但是隨后發(fā)生的調(diào)整往往是出于其它非經(jīng)濟(jì)的考量。這就讓事情變得極為復(fù)雜化，上下莫衷一是，動(dòng)作混亂不堪，在觀眾看來，都在出洋相。

我想下面，整體上的調(diào)控特征大概還是會(huì)沿著這個(gè)表現(xiàn)走，當(dāng)然，肯定也少不了有更多笑哈哈的場(chǎng)面出現(xiàn)。這個(gè)咱們都不要太認(rèn)真了，要很開心很開心的看新聞（不然你想讓我怎么辦？）。

03

下面是關(guān)系到我們買房子，政策一松，肯定這個(gè)問題就來了：要不要?dú)⑦^去？

容我先講一下我對(duì)政策邏輯的理解。

所有的政策調(diào)整，都是為了改變市場(chǎng)預(yù)期的，市場(chǎng)火熱的時(shí)候壓一壓，涼涼的時(shí)候振一振。這都是很正常的操作，當(dāng)這些政策出來之后，市場(chǎng)的預(yù)期會(huì)累積一些改變，直到表現(xiàn)在成交上，改變市場(chǎng)運(yùn)行的方向。

在我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)，大家自然都很清楚，這是一個(gè)政策市。買房人們高度關(guān)注政策的變化，甚至將政策變動(dòng)視為是否跑步入市的最大指揮棒。以深圳為例，渴望放寬“五限令”、取消指導(dǎo)價(jià)的心聲和傳聞，從年初已經(jīng)一路傳到了現(xiàn)在。雖然毛也沒撈著，但是不影響咱很熱情啊。我每每看到這些新聞，大家的討論，都會(huì)忍不住很開心（反正誰說的都不對(duì)，圖個(gè)樂呵唄）。

不過具體到買房子，那可是嚴(yán)肅的事兒。大家知道我從來不建議去看政策來調(diào)整動(dòng)作，因?yàn)樵谖铱磥恚哌@個(gè)東西實(shí)在是沒有什么邏輯可循。

我舉個(gè)非常有力的例子：比方說，深圳2021年出臺(tái)了指導(dǎo)價(jià)，然后成交量一落千丈，從之前的過萬套跌落到現(xiàn)在的2000套，現(xiàn)在深圳多數(shù)區(qū)域的二手房真實(shí)價(jià)格都下調(diào)了3成以上——烈度已經(jīng)超過了2008。那么，按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的邏輯，這個(gè)住房指導(dǎo)價(jià)早該取消了。

但是！何時(shí)取消是正確的呢？

這個(gè)藝術(shù)性就來了，如果以量?jī)r(jià)看，今年2月就應(yīng)該取消了，但是可否再觀察半年呢？不然政策出臺(tái)1年就取消，怪不好看的，顯得當(dāng)初判斷不夠有水平，再撐半年取消，好歹也能交代過去不是。過了半年，又會(huì)想，再撐3個(gè)月怎么樣？是不是會(huì)顯得政策效果更好？總之，一個(gè)干預(yù)政策堅(jiān)持的時(shí)間越長(zhǎng)，就會(huì)越顯示出當(dāng)初的“正確性”，而堅(jiān)持的越短，就會(huì)越顯得有關(guān)部門當(dāng)初很沒水平。這就是政策的藝術(shù)性所在。

所以，我的觀點(diǎn)是：調(diào)控政策的改變與否，不一定是一個(gè)市場(chǎng)邏輯。這是我們需要注意的。

那眼下面臨很多的城市政策都在寬松，會(huì)給我們提供很多參與機(jī)會(huì)，尤其是那些在一個(gè)城市辛勤打拼的外地人。那么，落地到我們買房的操作上來說，該怎么看？怎么做？

我認(rèn)為這其中最重要、最重要的一個(gè)邏輯應(yīng)該是：不要看政策，而要看城市。政策是輔助，城市才是根本?，F(xiàn)在這個(gè)情勢(shì)，非常容易看清楚，除了四大一線城市（廣州其實(shí)也可以局部撇除掉），其它所有的城市都會(huì)放寬。但是沒有放寬的城市，才是我們最想?yún)⑴c的城市。這個(gè)大家都知道。但是對(duì)于現(xiàn)在已經(jīng)放寬的那些城市而言，里面有些是好城市有些是看起來很好的城市，這個(gè)選擇就很有挑戰(zhàn)性，需要你去認(rèn)真的研究。

比如這次放寬的城市，蘇州、東莞是我非?？春玫某鞘?，也是一類城市。有寬松的機(jī)會(huì)、有優(yōu)惠的補(bǔ)貼，我認(rèn)為不應(yīng)該放過，如果自己有自住的需要，有能力支付，市場(chǎng)又跌得很慘（有一個(gè)好價(jià)格），再尋到一個(gè)適合的好樓盤，那就大概率是不錯(cuò)的選擇。過于等等等，不知道又等到猴年馬月去，誰也不知道那個(gè)底部什么時(shí)候來，沒必要。