樓市已經(jīng)到了一個(gè)新的臨界點(diǎn)，在十一前，連出3大利好性政策，從利率到減稅均有涉及；為支持剛性和改善性住宅需求，許多城市已經(jīng)開始放松認(rèn)房認(rèn)貸、降低首套及二套房首付比例等政策。

深圳目前在政策上仍保持嚴(yán)控的狀態(tài)，購房客們更多的是將目光轉(zhuǎn)向了新房市場；這一點(diǎn)，從9月份的數(shù)據(jù)可以看得出來，9月份深圳新房成交3614套，創(chuàng)下今年單月最高值，相比8月份有所上升。

(資料圖片)

而二手房成交1730套，比8月份1998套少了200多套。

9月份，深圳一共有27個(gè)項(xiàng)目拿預(yù)售，其中住宅項(xiàng)目就有21個(gè)，和以往不一樣，9月份這次推盤很明顯是各區(qū)都有搭配入市，推售的房源涵括了各個(gè)層級。

像南山的招商璽家園、頤城棲灣里、丹華公館；寶安的鳳鳴水岸花園、海巒坊；光明的宏發(fā)萬悅山、聯(lián)發(fā)悅尚居；龍華的深鐵瓏境花園（一期上蓋），龍崗的萬科金域?qū)W府、雍山郡花園，坪山的保利玥瀾岸花園等。

此次的推盤，從某種程度上來說，也激起了購房者的買房熱情。

如蛇口的招商璽家園推604套房，1614批客登記，開盤當(dāng)天日光，成為今年新開盤中的第二個(gè)“日光盤”，盡管這個(gè)項(xiàng)目日光有點(diǎn)讓人出乎意外，但還是太不容易了，因?yàn)樯钲诮衲甑纳弦淮巍叭展狻边€是海德園。

此外，像前海的頤城棲灣里和光明的宏發(fā)萬悅山項(xiàng)目依然關(guān)注度較高，賣得也非常不錯(cuò)；其它盤可以用冷淡來形容，很明顯，現(xiàn)在新盤關(guān)注度的分化也非常嚴(yán)重，網(wǎng)紅項(xiàng)目關(guān)注度依然高，但非網(wǎng)紅項(xiàng)目的關(guān)注度仍非常低。

深圳在售樓盤近180個(gè)，十一樓市回暖了？

金九樓市成色不足，大家都指望著銀十有所好轉(zhuǎn)。

很讓人意外的是，從這十一期間深圳各開發(fā)商發(fā)出來的喜報(bào)來看，深圳樓市在十一期間一片“火熱”之勢，來看一下當(dāng)時(shí)多個(gè)開發(fā)商發(fā)布的戰(zhàn)績：

這個(gè)銷售有多少水份不知道，但很顯然，在一輪政策及項(xiàng)目折扣的刺激下，多多少少會吸引買房客選擇入市。

然而，深圳的開發(fā)商為了賣房也越來越卷，折扣也是非常的給力。如招商某盤推出的王牌購房節(jié)，在十一期間限時(shí)特惠，購房補(bǔ)貼最高達(dá)368萬/套，相當(dāng)于一套房的價(jià)格了。

放眼望去，目前的市場環(huán)境下，出貨壓力依然較大，據(jù)數(shù)據(jù)顯示，深圳目前有近180個(gè)樓盤在售，其中有住宅在售的樓盤達(dá)118個(gè)。

現(xiàn)在就連寶中周邊的盤也開始進(jìn)入全民帶客的階段了。

二手房越來越多的“好價(jià)格”正在出現(xiàn)

2020年，許多二手房都?xì)v經(jīng)過大幅的上漲期，而這一波正在進(jìn)行價(jià)格的洗牌期。

最近，朋友圈被降價(jià)的盤刷屏，龍悅居是其中項(xiàng)目之一，2021年2月一套63㎡的戶型成交總價(jià)超過730萬，單價(jià)約11.6萬/㎡。今年8月，一套同面積的戶型，成交價(jià)跌到了476萬總價(jià)成交，單價(jià)為7.56萬/㎡，比指導(dǎo)價(jià)8.36萬/㎡還低。

很多人沒有想到，僅一年多，會有這樣的巨大變化，尤其是當(dāng)時(shí)買在高點(diǎn)的置業(yè)者來說，確實(shí)很矇圈。

龍悅居項(xiàng)目是深圳的最后一批經(jīng)濟(jì)適用住房，2013年定向配售，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是5100元/平米左右；在2019年底項(xiàng)目正式轉(zhuǎn)紅本，可進(jìn)入二手房市場流通。此項(xiàng)目由于疊加了深圳外國語龍華分校的學(xué)wei，因此市場價(jià)格也“一飛沖天”。

除了龍悅居，還有八卦嶺宿舍等項(xiàng)目，高峰時(shí)期一套29平米的戶型賣到了425萬；而今年8月份的一套成交總價(jià)是237萬。

此外，南山的諾德假日花園目前朋友圈傳出的售價(jià)49平的報(bào)價(jià)550萬（還有一點(diǎn)談價(jià)空間），高峰時(shí)差不多近1000萬的價(jià)格，現(xiàn)在等于跌了近一半，售價(jià)已和指導(dǎo)價(jià)差不多，這套房出來已經(jīng)有一段時(shí)間了，但還沒有賣掉。

目前二手房售價(jià)接近指導(dǎo)價(jià)的已經(jīng)不是個(gè)例，但總體上跌幅最大的還是因?qū)Wwei房漲上來的那一波，一方面在當(dāng)時(shí)“市場環(huán)境”的助推下，這些小區(qū)的房價(jià)本身就漲得太猛。

隨著深圳市場進(jìn)入調(diào)整期，普遍的項(xiàng)目房價(jià)均有調(diào)整，加上去年的雙減與大學(xué)qu的因素，名xiao房的估值被重新調(diào)整，成為縮水最嚴(yán)重的一部分。

據(jù)樂有家研究中心發(fā)布的2022年初及最新的深圳各片區(qū)二手房價(jià)矩陣圖，發(fā)現(xiàn)的確有不少區(qū)域價(jià)格出現(xiàn)了變動，甚至出現(xiàn)了降等級、降階梯的情況。

房價(jià)調(diào)整期，小心買在“半山腰”

現(xiàn)在買房客一不小心可能又買在了相對的高點(diǎn)。

項(xiàng)目的參差不齊，有些看價(jià)格便宜就直接沖進(jìn)去了，或者因?yàn)槁犃藙e人的推薦就買了，但在目前的市場環(huán)境下，價(jià)格一再的探底，加之一些盤如果賣得不好，后續(xù)還會加大折扣來出貨，妥妥的成為買到就虧到的人。

9月份推出了21個(gè)住宅項(xiàng)目，是深圳今年新房推盤量最大的一個(gè)月，推出的盤也有地段和產(chǎn)品都比較好的，也有價(jià)格看起來很便宜，但有些盤在大家眼里來看值得買，但位置、產(chǎn)品卻不怎么樣，在目前的行情下仍高于市場價(jià)。

仔細(xì)觀察市場你就會發(fā)現(xiàn)，深圳以前基本4萬起步的新房價(jià)，現(xiàn)在已經(jīng)回歸3字頭起，4字頭買羅湖都不是夢了，然而，當(dāng)你拋開價(jià)格回歸到地段和配套及產(chǎn)品本身，會發(fā)現(xiàn)有更好的選擇，所以現(xiàn)在買房要多看。

對于當(dāng)下買房客來說，一定要保持著時(shí)刻的冷靜與清醒，首先是買房新不要被開發(fā)商搞的氛圍帶著走，氛圍搞得越大，越是不好賣的房子，需要理性的看待地段和配套及產(chǎn)品的價(jià)值；

其次，產(chǎn)品和地段錯(cuò)配的房子，現(xiàn)在市場上常會出現(xiàn)這樣的房子，比如說最近開盤的蛇口盤，產(chǎn)品以2房為主，但沒想到卻“日光”了，大家一和周邊房價(jià)對比，原來倒掛那么多就沖了，沒有想過產(chǎn)品錯(cuò)配的問題。

典型的例子還有羅湖的天鉆項(xiàng)目，龍華的金茂項(xiàng)目、鹽田、大鵬的一些別墅項(xiàng)目，都存在這樣的問題。

最后，就是容易踩坑的房子，自己又沒有把握建議就不要去碰了，大家應(yīng)該知道我說的是哪類房子，與其想著去碰不確定的運(yùn)氣，不如安全去避開，至少會減少你撞南墻的機(jī)會。

二手房市場方面，最近一段時(shí)間降價(jià)的盤越來越多，想買二手房的可多留意一下價(jià)格的變動，價(jià)格信息不透明，很容易買在現(xiàn)階段的相對高點(diǎn)。

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