來(lái)源：?深圳淘房志

（以下為轉(zhuǎn)發(fā)來(lái)源平臺(tái)觀點(diǎn)，與本平臺(tái)觀點(diǎn)無(wú)關(guān)）

大年初一那天晚上，酒桌上推杯換盞，窗外煙花絢爛閃過。坐在旁邊的強(qiáng)哥已經(jīng)有些酒意，對(duì)我吐露真情般地說：

(資料圖片僅供參考)

在長(zhǎng)三角有4套房，價(jià)值三千萬(wàn)，其實(shí)我看空房產(chǎn)。

他在蘇州定居。從好早就聽說，他混得不錯(cuò)。在外企工作，跳槽跳了好多次，職位和工資越來(lái)越高，已經(jīng)年薪百萬(wàn)了。在村里人眼中，這就是他的標(biāo)簽。

這回坐在一塊，我探清了這個(gè)年薪百萬(wàn)傳言的真實(shí)性。

強(qiáng)哥在一家全球頭部醫(yī)療行業(yè)的外企工作，總部在德國(guó)。這家外企在南通設(shè)有分公司，有著生產(chǎn)制造、銷售、管理三部分，而他是總經(jīng)理，手下管著1000多號(hào)人。此前，是從麥肯錫，跳槽到這家公司的。聽到這里，我都覺得：

年薪百萬(wàn)有些保守了。

從一個(gè)農(nóng)村普通本科生，一步步走到外企高管，這十多年時(shí)間，也是他的買房史。

他們家如今住在蘇州姑蘇區(qū)，是一套二百平的復(fù)式。早些年買入，至今已經(jīng)翻了三倍。姑蘇區(qū)是蘇州市中心，市府所在地，如今均價(jià)3萬(wàn)左右。我?guī)е闷娴男膽B(tài)問他，在蘇州是不是只有這一套房子，他淡淡地說了一句：

“去年剛剛買了套別墅，在工業(yè)園區(qū)，花了1300多萬(wàn)?！?/strong>

煙霧繚繞，飯桌上談笑的聲音仍很喧嘩，這句話輕飄飄的，卻又很重。

嘴上喊著看空房產(chǎn)，卻剛剛買了套市中心的別墅。默默做大事的強(qiáng)哥，心態(tài)是真好。

不要聽他們?cè)趺凑f，要看他們?cè)趺醋觥Ｓ绣X人，還是在買房。

這次春節(jié)回家，我聽到、看到了很多身邊人的買房故事。那是想要往上走的堅(jiān)實(shí)力量，也是實(shí)實(shí)在在的買房需求。

相比那些理論和數(shù)字，身邊人的案例，最有說服力。

01

對(duì)蘇州樓市稍微有些了解的朋友都知道，工業(yè)園區(qū)是蘇州發(fā)展最好的地方，也是房?jī)r(jià)最貴的區(qū)。

整個(gè)園區(qū)4.6萬(wàn)的均價(jià)已經(jīng)很高，更不用說金雞湖片區(qū)的7萬(wàn)+。當(dāng)你在蘇州湖西CBD散步，走過地標(biāo)建筑東方之門，就能看到300米處的春曉別墅，它的價(jià)格早已邁上10萬(wàn)+。市區(qū)的別墅，很貴，也更有價(jià)值。

外企高管，年薪百萬(wàn)以上，需要有適合的財(cái)富沉淀資產(chǎn)，也要有匹配的居住空間。豪宅普遍比較堅(jiān)挺，這是根本原因。

在全球通脹持續(xù)向國(guó)內(nèi)蔓延的當(dāng)下，部分核心城市的豪宅市場(chǎng)，今年非常值得看好。

“這套別墅在裝修，打算今年住進(jìn)去?！?/strong>

粗略一算，光是蘇州這兩套房，也得有2000萬(wàn)。除了蘇州這兩套，他在上海嘉定還有套房，買的比較早，也賺到錢了。在如今工作所在地，與蘇州一江之隔的南通，也有套房。

單是這幾套房加起來(lái)，資產(chǎn)少說有三千萬(wàn)了。

盡管他剛剛買入蘇州園區(qū)的這套別墅，卻也準(zhǔn)備賣掉一套房，今年想出掉上海嘉定這套。他自己給出的是，因?yàn)橘Y金壓力有些大，每個(gè)月的月供有五萬(wàn)。這時(shí)，才有了開頭那番“看空”的話。

作為在深圳搬磚的打工人，陽(yáng)哥聽了這話隱藏起了心酸的苦澀，大笑著對(duì)他說了句：

“你靠房子賺了不少錢，還看空房產(chǎn)，這樣不好。這些房子都在長(zhǎng)三角，有價(jià)值的?，F(xiàn)金流能夠輕松覆蓋月供，最好還是先拿著。”

作為85后的強(qiáng)哥，趕上了房產(chǎn)增值快速時(shí)期，充分享受到了時(shí)代紅利。他是具有代表性的，背后是一個(gè)群體。

這個(gè)群體中，有些人對(duì)房產(chǎn)對(duì)出現(xiàn)了悲觀情緒，其實(shí)也不是不能理解。

房產(chǎn)本身是有周期的，再加上這兩年調(diào)控力度較大，人口趨勢(shì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，都是對(duì)房?jī)r(jià)不利的因素。假如對(duì)房?jī)r(jià)上漲的邏輯理解不夠深刻，心態(tài)上容易出現(xiàn)波動(dòng)，盡管他們?cè)?jīng)靠這個(gè)賺到錢了。

具體到強(qiáng)哥，我覺得他并非真正的“看空”，畢竟行動(dòng)上還是在買入別墅豪宅。只不過，心態(tài)上有些搖擺。

在陽(yáng)哥看來(lái)，具體的原因有這么幾個(gè)：

第一，他的確對(duì)房產(chǎn)的未來(lái)產(chǎn)生了一點(diǎn)悲觀，覺得未來(lái)漲幅可能沒過去那么大了。再加上剛剛買入的房子，負(fù)債變多了，增加的月供使得現(xiàn)金流吃緊。

第二，他在減弱投資屬性。想要出掉的上海嘉定房產(chǎn)，是自己平時(shí)不會(huì)住的，畢竟生活圈主要在蘇州，以及分公司所在地南通。

陽(yáng)哥的觀點(diǎn)是，雖然嘉定是郊區(qū)，但上海畢竟是上海，資產(chǎn)價(jià)值確定性更大，真要賣房還不如出南通那套。當(dāng)然，這又是從投資的角度考慮了。

第三，和他的職業(yè)階段和年齡階段有關(guān)。職業(yè)經(jīng)理人做到這個(gè)位置，已經(jīng)很高了，再往上走或許會(huì)比較難。假如收入不再明顯增加，那么資金壓力的確可以適當(dāng)減小。

過年閑聊嘛，點(diǎn)到為止就好，大家都開心。我便順著講了一句：

“資金壓力實(shí)在有些大，是可以賣一套，不過可以慢慢等等，今年下半年樓市會(huì)起來(lái)的，是個(gè)出手的好時(shí)機(jī)?！?/strong>

02

那天在飯桌上，我沒有必要繼續(xù)講太多。強(qiáng)哥也有自身的獨(dú)特情況。

但是在這里，必須明確亮出我們的觀點(diǎn)：要對(duì)大城市樓市充滿信心。

第一，在未來(lái)，大城市的房產(chǎn)才有投資價(jià)值。

邏輯很簡(jiǎn)單，從2023年開始，城市分化會(huì)更加明顯。資金、產(chǎn)業(yè)、人口不斷匯聚的一線城市、城市群、強(qiáng)二線城市，會(huì)不斷發(fā)展，而資源不斷流失的小城市，則會(huì)加速衰落。

選擇大于努力。一定要選對(duì)城市，要不然，你只會(huì)成為時(shí)代發(fā)展的代價(jià)。

第二，人口紅利消失，對(duì)大城市房?jī)r(jià)影響不大。

2022年，全國(guó)總?cè)丝陂_始減少，并不意味著所有城市人口都會(huì)減少。

大城市的吸引力仍然很強(qiáng)，不斷吸納全國(guó)人口，造成的結(jié)果仍然是，小城市人口加速減少。

選擇買入人口增長(zhǎng)的城市，房?jī)r(jià)是有堅(jiān)實(shí)支撐的，全國(guó)人口漲跌跟你沒關(guān)系。不用瞎擔(dān)心。

第三，長(zhǎng)期來(lái)看，房產(chǎn)依然是居民財(cái)富蓄水池，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定器，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。這也是近期不斷強(qiáng)調(diào)的。

與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款占銀行信貸的比重接近40%，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)收入占地方綜合財(cái)力的50%，房地產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)的60%。

更重要的是，從未來(lái)看，中國(guó)仍將處于城市化較快發(fā)展階段，巨大的需求潛力將為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有力支撐。

別忘了那個(gè)重要數(shù)字，如今64%的城市化率。這意味著，

我國(guó)最廣大的群眾基礎(chǔ)，已經(jīng)從農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用瘛?/strong>

這又意味著什么？可以細(xì)細(xì)體會(huì)。

還有很重要的一點(diǎn)就是，貨幣總量會(huì)一直增長(zhǎng)，

2022年貨幣M2為266.43萬(wàn)億，比2021年底足足增長(zhǎng)了26萬(wàn)億。

這些錢會(huì)流到哪里？2023年又會(huì)增加多少？

第四，短期來(lái)看，房地產(chǎn)下行周期，目前已經(jīng)觸底。隨著政策不斷放松，重點(diǎn)城市樓市回暖的確定性很大。

房?jī)r(jià)過熱時(shí)期出臺(tái)的各種限制性政策，限購(gòu)、限貸、限售等，都將會(huì)逐漸放松甚至取消。部分二線城市蘇州、東莞、佛山、青島、濟(jì)南等城市，都幾乎取消、甚至完全取消了限購(gòu)。

房地產(chǎn)重新回到支柱產(chǎn)業(yè)的定位，將成為2023年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的重要引擎！

開工以來(lái)，全國(guó)上下都在忙著召開“新春第一會(huì)”，紛紛牟足了勁，開始大力拼經(jīng)濟(jì)！

兔年首個(gè)工作日，廣東省就舉辦了一場(chǎng)超過2.5萬(wàn)人的大會(huì)。其中專門有一個(gè)議題留給了房地產(chǎn)，廣東省住建廳表示，今年將大力促進(jìn)住房消費(fèi)。

緊接著，1月29日，上海在今年的1號(hào)文件中，明確支持合理住房消費(fèi)，滿足房企融資需要，提出了啟動(dòng)10個(gè)城中村改造項(xiàng)目。

在兩天前的深圳市高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)上，深圳住建局的領(lǐng)導(dǎo)明確表示：

2023年將全面發(fā)力房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)“兩大產(chǎn)業(yè)”，為全市經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量增長(zhǎng)做出最大貢獻(xiàn)。采取更大力度精準(zhǔn)支持剛性和改善性住房需求，提升市場(chǎng)信心，促進(jìn)房地產(chǎn)恢復(fù)性增長(zhǎng)。

這里有個(gè)很關(guān)鍵的詞是：

最大貢獻(xiàn)。

全國(guó)重點(diǎn)城市的樓市，也將在一線城市的帶動(dòng)下，逐步實(shí)現(xiàn)回暖。

03

除了自身的努力，強(qiáng)哥也是幸運(yùn)的。

他在蘇州工作生活，也在蘇州、上海等城市買房。這無(wú)疑都是值得買入的地方。

2022年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，上海以4.46億繼續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)；蘇州則以2.4億位居全國(guó)第六，僅次于四大一線城市和重慶。蘇州的制造業(yè)很強(qiáng)，工業(yè)產(chǎn)值一直與深圳、上海同列前三甲。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，依然是判斷城市價(jià)值的最重要依據(jù)。

不同級(jí)別的城市之間，經(jīng)濟(jì)密度的差異，是非常巨大的，甚至都會(huì)顯得有些夸張。

前兩天，有個(gè)朋友到深圳來(lái)玩。我在給他介紹深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r時(shí)，做了一個(gè)對(duì)比：

他所在的縣級(jí)市，與深圳的面積是差不多的，都是2000平方公里多一點(diǎn)，而深圳創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)總量，卻相當(dāng)于那個(gè)縣級(jí)市所在省份，全省的經(jīng)濟(jì)總量。也就是說：

深圳用一個(gè)縣的面積，創(chuàng)造了一個(gè)中等省份的經(jīng)濟(jì)總量。

這種差異，是不同數(shù)量級(jí)的對(duì)比。土地和房產(chǎn)價(jià)值，自然也有著巨大差異。而這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度背后，則是產(chǎn)業(yè)、資金、人口、市場(chǎng)化、國(guó)際化、城市建設(shè)等各方面的差異！

選擇在哪里生活，就是和哪里一同發(fā)展，選擇在哪座城市買房，就能享受這座城市發(fā)展紅利。

接下來(lái)，哪些城市依然值得買？

深圳、上海、北京、廣州等一線城市，以及杭州、成都、武漢、南京、蘇州等強(qiáng)二線城市，確定性依然是最高的。

在我們的讀者中，有很多都是高凈值朋友，可以優(yōu)化自身的資產(chǎn)，盡量往核心城市的核心地段置換。

春節(jié)回家期間，有些人又動(dòng)了回鄉(xiāng)置業(yè)的念頭?？吹奖却蟪鞘斜阋说枚嗟姆?jī)r(jià)，有了下手的沖動(dòng)。

但是在這里我要提醒你：

離核心城市群的小縣城，甚至是回農(nóng)村蓋房子！這些地方的房子，將會(huì)成為純消費(fèi)，失去投資價(jià)值。

當(dāng)然，你可能會(huì)說：

大城市雖好，卻并不屬于所有人。誰(shuí)都知道一線城市好，可是房?jī)r(jià)高，不是誰(shuí)都能買得起。

這是事實(shí)。

買不起一線城市，那么去哪里？

去你盡可能夠得著的高級(jí)別城市！

買不了一線城市，就去買強(qiáng)二線；買不了強(qiáng)二線，就盡可能去省會(huì)。

春節(jié)期間，我看到了一位想要在省會(huì)買房的母親。原本是打算在生活的地級(jí)市買房，為了過幾年要上小學(xué)的孩子，買個(gè)當(dāng)?shù)刈詈玫膶W(xué)區(qū)?？墒钱?dāng)她看到省會(huì)的城市面貌、教育資源、生活配套，卻改變了主意。她想要在這里買房。

她的行動(dòng)力很強(qiáng)，說買就行動(dòng)起來(lái)了，也咨詢了一下我的意見，目前正在看房中。在踩盤的路上，經(jīng)過那個(gè)片區(qū)的學(xué)校時(shí)，對(duì)她的小孩說：

這就是你未來(lái)讀書的學(xué)校。

我們一直在強(qiáng)調(diào)，要盡量買房，盡量到大城市買房，再怎么講，也不如身邊人活生生的例子更有說服力。

他們或是為了保住資產(chǎn)，或是為了更好的居住環(huán)境，又或是為了小孩更好的教育資源，在努力往上走，去夠得著的更高級(jí)別城市買房。

這就是中國(guó)大城市最堅(jiān)實(shí)的買房需求，這是中國(guó)房?jī)r(jià)最堅(jiān)實(shí)的支撐動(dòng)力。2023年，你能夠做的，就是堅(jiān)定看好房產(chǎn)，堅(jiān)定買入大城市的房子......

注：本文人名皆為化名。故事根據(jù)事實(shí)改編。