商業(yè)市場(chǎng)
【資料圖】
疫情之下,深圳商業(yè)供需兩端均遭遇下行
二手商業(yè)市場(chǎng)持續(xù)“群雄割據(jù)”之勢(shì)
2023年商業(yè)有望恢復(fù)活力,租金水漲船高
01、疫情之下,深圳商業(yè)供需兩端均遭遇下行
(1)商業(yè)、商務(wù)公寓供應(yīng)雙雙腰斬
2022年商業(yè)市場(chǎng)推盤力度持續(xù)減弱,市場(chǎng)整體供應(yīng)下滑明顯,商業(yè)、商務(wù)公寓供應(yīng)雙雙腰斬。據(jù)統(tǒng)計(jì),全年新增供應(yīng)面積合計(jì)僅70.0萬(wàn)㎡,同比下降53.6%。其中,商業(yè)市場(chǎng)新增供27.78萬(wàn)㎡,同比下降51.0%;商務(wù)公寓新增供應(yīng)42.22萬(wàn)㎡,同比下降55.2%。
套均面積方面,商業(yè)物業(yè)下降明顯,為80.85㎡,較2021年套均面積下降24.21㎡;商務(wù)公寓小幅上漲,為70.25㎡,較2021年上漲9.5㎡,整體戶型仍保持了小面積為主的趨勢(shì)。
目前,商業(yè)的供應(yīng)多為住宅項(xiàng)目的配套底商,而龍崗和寶安依然是住宅供應(yīng)大戶,導(dǎo)致商業(yè)新增供應(yīng)也基本上集中在龍崗和寶安,分別占據(jù)28.8%和26.5%的份額;鹽田和龍華緊隨其后,占比9.8%和9.1%;其余各區(qū)占比較低。
供應(yīng)外溢已成為常態(tài),外溢速度持續(xù)加快,隨著深圳土地供應(yīng)的加速、大灣區(qū)規(guī)劃快速落地帶動(dòng)了整體商業(yè)的發(fā)展,龍崗、寶安、龍華和光明將是短期內(nèi)的供應(yīng)主力。
商務(wù)公寓的供應(yīng)分布與商業(yè)大有不同,南山占據(jù)了絕對(duì)主力位置,供應(yīng)26.26萬(wàn)㎡占據(jù)62.1%的新增份額;龍崗和寶安分別供應(yīng)6.32萬(wàn)㎡和6.20萬(wàn)㎡,分別占15.0%和14.7%;羅湖、福田、光明和龍華占比較低;其他四區(qū)零供應(yīng)。
(2)一手市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)齊跌
深圳一手商業(yè)成交面積為64.90萬(wàn)㎡,同比下降34.2%;成交均價(jià)為51886元/㎡,同比下降16.0%。
分月份看,單月成交沒有亮眼的表現(xiàn),全年整體成交和價(jià)格走勢(shì)波動(dòng)均較為明顯。
分區(qū)域來(lái)看,僅羅湖、鹽田和深汕成交上漲,其他各區(qū)均有不同程度回落,僅少數(shù)區(qū)域的上漲無(wú)法阻擋整體成交的走低。
一手商業(yè)市場(chǎng)成交主力是羅湖、南山、龍崗三區(qū),合計(jì)占據(jù)了全市60.1%的份額;鹽田、寶安和福田占比稍低,但也是重要的組成部分;其他各區(qū)則貢獻(xiàn)極少。
02、二手商業(yè)市場(chǎng)持續(xù)“群雄割據(jù)”之勢(shì)
(1)全年成交持續(xù)小幅下行,價(jià)格保持微漲
2022年二手商業(yè)全年成交面積為19.24萬(wàn)㎡,同比下降23.5%,經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)緩慢,二手商業(yè)承壓前行,導(dǎo)致成交出現(xiàn)持續(xù)下滑。價(jià)格方面,受到成交量持續(xù)下行的影響,二手商業(yè)價(jià)格持續(xù)結(jié)構(gòu)性調(diào)整,全年二手商業(yè)藍(lán)籌均價(jià)153074元/㎡,同比僅微漲0.05%,保持平穩(wěn)前行。
二手商業(yè)市場(chǎng)全年走勢(shì)表現(xiàn)較為平穩(wěn),并未出現(xiàn)較大波動(dòng),二手商業(yè)市場(chǎng)供需相對(duì)平穩(wěn);價(jià)格方面則受需求變化的影響,價(jià)格走勢(shì)先抑后揚(yáng),年底大幅走高。
從分區(qū)年度的同比數(shù)據(jù)來(lái)看,全市各區(qū)均有不同程度下滑,其中,寶安降幅最低,僅為2.8%;最高降幅為羅湖,達(dá)到了38.6%,羅湖已連續(xù)三年出現(xiàn)較大降幅,較為陳舊的商業(yè)模式成為了拖累羅湖商業(yè)發(fā)展及成交的主要原因。?
與一手商業(yè)市場(chǎng)相比,二手商業(yè)的成交分布更為均衡,持續(xù)“群雄割據(jù)”的局面。寶安占比26.7%,位居首位;龍崗占比22.1%,位列第二;福田和南山則分別占比21.8%和17.8%緊隨其后,羅湖則出現(xiàn)持續(xù)的下滑,僅占比6.9%。
整體來(lái)看,隨著新增住宅項(xiàng)目的供應(yīng)逐漸向光明、龍崗、寶安等新興區(qū)域發(fā)展,人口的流動(dòng)將難以避免,促進(jìn)了新興商圈的逐漸崛起,在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)將持續(xù)分流商業(yè)需求,未來(lái)以上幾個(gè)區(qū)域占比將持續(xù)增大,這一趨勢(shì)難以避免。
(2)二手藍(lán)籌租金及回報(bào)率持續(xù)小幅下調(diào)
據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心對(duì)深圳各大熱點(diǎn)商圈監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示,今年各商圈租金均呈現(xiàn)開年持續(xù)下行、年末翹尾的走勢(shì),年度二手藍(lán)籌租金的均值為1127元/㎡.月,同比回落0.27%。
全年平均租金回報(bào)率8.84%,較2021年有小幅回落。目前,回報(bào)率已處較高的水準(zhǔn),進(jìn)一步上升的壓力較大。
03、2023年商業(yè)有望恢復(fù)活力,租金水漲船高
(1)二手藍(lán)籌租金及回報(bào)率持續(xù)小幅下調(diào)
2022年,疫情影響相對(duì)嚴(yán)重,整體商業(yè)成交走勢(shì)并不理想,但隨著年底防控的放開,預(yù)計(jì)2023年市場(chǎng)需求將有快速的回升,拉升整體市場(chǎng)成交。預(yù)計(jì)2023年仍將有望達(dá)到百萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)量,與2022年供應(yīng)量有較為明顯的增長(zhǎng)。其中,商業(yè)未來(lái)的供應(yīng)以住宅底商為主,供應(yīng)主力仍將是新興區(qū)域;而商務(wù)公寓則受取消審批政策的影響,供應(yīng)量難有明顯增長(zhǎng)。
(2)2023年商業(yè)恢復(fù)恢復(fù)活力,租金水漲船高
2023年,深圳商業(yè)活力將開始復(fù)蘇,可以繼續(xù)吸引品牌積極進(jìn)駐和擴(kuò)張,市場(chǎng)品牌租賃需求預(yù)計(jì)保持活躍,全市空置率料將繼續(xù)回落。同時(shí),租金方面也將迎來(lái)回升。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2022年深圳共新開業(yè)約16個(gè)商業(yè)項(xiàng)目,共增商業(yè)體量約120萬(wàn)方。諸多新項(xiàng)目分散于各個(gè)區(qū)域板塊,不斷豐富深圳的商業(yè)格局。
隨著一城多中心的發(fā)展格局和城市外擴(kuò)化發(fā)展,區(qū)域和社區(qū)型購(gòu)物中心逐漸成為主流,2022年的新供應(yīng)市場(chǎng)情況與之吻合,僅有2個(gè)都市級(jí)項(xiàng)目入市,其他均為區(qū)域和社區(qū)型。2022年商業(yè)地產(chǎn)負(fù)重前行,受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響,部分項(xiàng)目延期入市,導(dǎo)致入市數(shù)量較預(yù)期有一定差距。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2023年深圳擬開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目約20個(gè),商業(yè)體量超140萬(wàn)㎡,華潤(rùn)、中洲、萬(wàn)科、印力、仁恒、海岸城、龍光、鴻榮源等各有“新作”。
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