2月15日，據(jù)財聯(lián)社消息稱，深圳市場傳出消息，因近期低成本經(jīng)營貸置換房貸操作增多，監(jiān)管已經(jīng)約談部分銀行，要求加強(qiáng)合規(guī)審查。據(jù)了解，的確有部分銀行上周五（2月10日）接到要求，暫停審批存量房貸用戶的經(jīng)營貸轉(zhuǎn)貸申請。有銀行表示已無法接單，要“過段時間”才能辦理此類業(yè)務(wù)，有銀行則表示目前仍可接單。

對疑似利用經(jīng)營貸置換房貸的提前還貸申請，一些銀行也開始采取更嚴(yán)格的合規(guī)審批流程，這將延緩審批的進(jìn)度和通過率。

這一消息也被許多中介朋友轉(zhuǎn)發(fā)。

【資料圖】

朋友圈也傳出相關(guān)的信息，表示多個銀行已經(jīng)停止。

從去年以來，基本上會經(jīng)常接到房貸轉(zhuǎn)換成經(jīng)營貸的推銷電話，一邊是經(jīng)營貸利率下調(diào)至 2.9%，部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)客戶，甚至能做到 2.6%；一邊是5-6%的房貸利率，房貸轉(zhuǎn)換成經(jīng)營貸在這個利差之間非常有誘惑力。

到底要不要將自己的房貸轉(zhuǎn)成經(jīng)營貸？淘房前線公號作了相應(yīng)的相同對比，大家可以看一下：

區(qū)別1：貸款用途

住房按揭貸款是用于借款人購買房屋用的，而房產(chǎn)抵押貸款可以用于借款人的生產(chǎn)經(jīng)營和消費等用途，現(xiàn)在規(guī)定不能用于購房、投資等。

區(qū)別2：貸款手續(xù)

申請住房按揭貸款時借款人需要提供首付款證明購房合同等材料，而辦理房產(chǎn)抵押貸款借款人需要提供房產(chǎn)證國有土地證、消費和企業(yè)經(jīng)營等貸款用途材料。

區(qū)別3：政策限制

住房按揭貸款受樓市限貸限購政策影響，而房產(chǎn)抵押貸款只受銀行貸款政策影響。

區(qū)別4：貸款年限

住房按揭貸款的貸款期限長可達(dá)三十年，而房產(chǎn)抵押貸款的貸款期限最長可達(dá)二十年十年，單筆授信以三年、五年居多。

區(qū)別5：貸款利率

住房按揭貸款利率基于歷史原因相對較高，房產(chǎn)抵押貸款基于國家擴(kuò)大內(nèi)需消費提振經(jīng)濟(jì)、疫情助力中小微企業(yè)等因素影響，利率極低。

“轉(zhuǎn)貸置換”是指將原來有按揭的房子通過墊資結(jié)清、尾款解押再重新抵押給銀行。這類貸款年限一般可以做3-20年，不同銀行的要求不同，年化利率3-5%，還款方式有先息后本，隨借隨還，等額本息等選擇。

“轉(zhuǎn)貸置換”的優(yōu)點和風(fēng)險

那么“轉(zhuǎn)貸置換”有什么好處？

1、節(jié)省利息，減少不必要的開支

通過“轉(zhuǎn)貸置換”，申請新的低息抵押貸款替換原來高息的房貸，以降低自己欠款所需要支付的利息。加上還款方式的差異，經(jīng)營貸確實可以幫助客戶剩下一大筆利息。

2、降低月供，減輕當(dāng)前資金壓力

我們的房屋按揭貸款一般是等額本息、等額本金這兩種還款方式，而抵押貸可以選擇先息后本、等額本息等多種隨借隨還的還款方式。

因此我們也可以通過“轉(zhuǎn)換”還款方式，來降低月供的還款壓力，比如原來的等額本息轉(zhuǎn)為先息后本。

3、釋放多余額度，增加流動資金

核心地段的房子是穩(wěn)妥的投資方式之一，價格也幾乎呈現(xiàn)上漲或穩(wěn)漲的狀態(tài)，我們可以通過“轉(zhuǎn)貸置換”的方式，把房產(chǎn)的增值部分貸出來，這樣手里就有了一筆超低息備用資金。

比如：6年前購買的房子，原價值500萬，現(xiàn)如今市值980萬，這樣可將增值的480萬資金通過“轉(zhuǎn)貸置換”的方式釋放出來，這種方式，對于企業(yè)老板來說是一個很不錯的融資選擇。

4、整合負(fù)債，輕松管理債務(wù)，優(yōu)化個人征信

如果你名下有多筆不同性質(zhì)的負(fù)債，如房貸、車貸、信用卡、小額消費貸、網(wǎng)貸等等，我們可以通過“轉(zhuǎn)貸置換”轉(zhuǎn)化成一筆低利息的抵押貸款：

①之前的多筆還款狀態(tài)：房貸+車貸+信用卡+網(wǎng)貸等狀態(tài)，

②通過轉(zhuǎn)貸后：只需支付一筆貸款的月供，還款清晰，更加便于管理。

這樣更有利于規(guī)劃自己的貸款，清除“多頭借貸”、“高息網(wǎng)貸”等影響個人征信的負(fù)債，從而達(dá)到優(yōu)化個人征信的作用！

這就是債務(wù)整合，優(yōu)化負(fù)債的魅力，真真切切的減輕我們每個月的還款壓力！

除了優(yōu)點，當(dāng)然也有“轉(zhuǎn)貸置換”的風(fēng)險。

1、公司主體異常

“轉(zhuǎn)貸置換”一般是經(jīng)營貸，那么就需要有營業(yè)執(zhí)照。不同銀行對于營業(yè)執(zhí)照的注冊時間、是否實際經(jīng)營、經(jīng)營流水等要求各不相同。如果只是單純?yōu)榱宿D(zhuǎn)貸置換，而去注冊營業(yè)執(zhí)照的客戶，需要謹(jǐn)慎，注冊/注銷/代賬/年審 ，也都有成本。

2、增加資金成本

“轉(zhuǎn)貸置換”過程中需要結(jié)清上家銀行的尾款才能辦理 ，結(jié)清尾款的資金可以是自有資金，也可以是過橋資金，這都是需要考慮的資金成本，具體看當(dāng)?shù)厥袌觥?/p>

3、到期還款壓力大

經(jīng)營性抵押貸款存在到期歸本的問題，每個銀行產(chǎn)品不同，通常是三年到期還本的和五年到期還本的！當(dāng)然也有很多產(chǎn)品是到期可以無還本續(xù)貸！

4、違規(guī)使用資金抽貸風(fēng)險

如果把款項用到購置房產(chǎn)上或者其他違規(guī)資金的用途上，被監(jiān)管查出后，有可能被銀行抽貸。如果你的營業(yè)執(zhí)照被注銷，或者征信出現(xiàn)異常，也有可能被銀行抽貸。

5、操作流程相對繁瑣

因為按揭轉(zhuǎn)貸涉及到結(jié)清按揭和辦理抵押貸款兩大環(huán)節(jié)。一般要審核材料、面談、下戶、核訪公司、公證、抵押等等流程，審批放款時間大概要15～20天左右；如果客戶配合，審批會縮短。

疫情肆虐，經(jīng)濟(jì)下行。要理性貸款，合理貸款，根據(jù)自己的實際情況選擇合適的貸款產(chǎn)品，不要過度負(fù)債，不然有可能影響生活質(zhì)量和家庭和諧。

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