“一天爆賣28億!”2023年開(kāi)年,福田就因某盤(pán)熱銷,強(qiáng)勢(shì)刷了一波存在感。
其實(shí)過(guò)去兩年,福田樓市一直處于尷尬的位置。
新盤(pán)質(zhì)量參差不齊,既有深業(yè)中城、海德園的接連日光,也有“史上最慘”僅8批客認(rèn)籌的富通上舍。
(資料圖片)
二手更是分化嚴(yán)重,一邊是一年成交137套的僑香村;另一邊是八卦嶺等單一屬性的老破小撐不住降價(jià)成交,隔段時(shí)間就要被拎出來(lái)嘲諷一番。
但在老深圳人的心中,福田作為深圳的行政、文化、商務(wù)中心,其地位和份量不同于后起之秀的南山、寶安。一直是公認(rèn)的黃金地段,匯集了全市頂級(jí)資源,因此其住宅也一直備受市場(chǎng)關(guān)注。
問(wèn)題來(lái)了,2023年福田買房到底該怎么選?
近日,菲菲樓市踩盤(pán)團(tuán)暴走了福田中心、大金沙、香蜜湖等熱門(mén)樓盤(pán),給大家總結(jié)了2023年福田新盤(pán)和二手房的買房邏輯!
(如果想加入我們每周三踩盤(pán)活動(dòng),可后臺(tái)留言或者添加“ffls99999”進(jìn)行詳情了解~)
一、福田中心區(qū)
福田中心區(qū),地段配套價(jià)值無(wú)需多說(shuō)。
星河國(guó)際、中海華庭、城中雅苑、發(fā)展興苑四大神盤(pán),樓齡高的都達(dá)20年以上了。
但從近期的成交數(shù)據(jù)看,這些樓盤(pán)在市面上的競(jìng)爭(zhēng)力依然堅(jiān)挺。
近期部分成交價(jià)格
從實(shí)地踩盤(pán)看,除了地段和配套加持,這些二手小區(qū)管理維護(hù)水平也很高,因此小區(qū)“老”而“不舊”,產(chǎn)品依然保持著較好的狀態(tài)。
新房方面,今年有崗廈匯花園及佳園。
崗廈匯花園,傳聞入市的其實(shí)是回遷房部分,沒(méi)有可售商品房。目前樓體施工建設(shè)中,主體已出地面20+層。
佳兆業(yè)佳園
最新進(jìn)展:主體基本落成,均價(jià)10.3萬(wàn)/㎡,僅有129/138㎡兩種面積段,共有143套房源。
周邊配套:
交通:項(xiàng)目距離地鐵1/3號(hào)線購(gòu)物公園站C口約600米。
教育:福田區(qū)石廈學(xué)校初中部以及福田區(qū)福新小學(xué)。(以當(dāng)年官宣消息為準(zhǔn))
點(diǎn)評(píng):除了地段配套不錯(cuò),整體的戶型設(shè)計(jì)一般,且開(kāi)發(fā)商尚有風(fēng)險(xiǎn)隱患。追求安全性的朋友,可以再等等看后續(xù)開(kāi)發(fā)情況。
二、香蜜湖
提到福田,首先想到的就是“天花板”香蜜湖,這里是深圳最早一批有錢人聚集地。
像香蜜湖一號(hào)、水榭花都、中旅國(guó)際公館、翠海花園 、香域中央、熙園等頂級(jí)豪宅就匯集在此。
在樓市最為動(dòng)蕩的兩年,香蜜湖的頂豪成交價(jià)格大多較為堅(jiān)挺,這也驗(yàn)證了核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的強(qiáng)抗跌性。
由于地處福田中心,但又兼具稀缺的生態(tài)自然資源,再加上金融創(chuàng)新服務(wù)中心舊改的利好推動(dòng),以及教育、交通、公園等頂級(jí)配套加持,一直熱度不減。
但今年,香蜜湖未有新盤(pán)供應(yīng),不過(guò)與國(guó)際交流中心一路之隔的新世界香蜜四季家園即將上新,將供應(yīng)923套房源。
新世界香蜜四季家園
最新進(jìn)展:原華泰舊改項(xiàng)目,施工建設(shè)打地基中。預(yù)計(jì)供應(yīng)932套,6棟住宅+2棟公寓,預(yù)計(jì)11-12萬(wàn)/平。
周邊配套:
交通:近1號(hào)線香蜜湖站、9號(hào)線香梅站,是雙地鐵口物業(yè)。
教育:除自帶一所幼兒園外,周邊有荔園外國(guó)語(yǔ)小學(xué)(深南校區(qū))、在建的人民小學(xué)。(具體入學(xué)已當(dāng)年區(qū)教育劃分為準(zhǔn))
商業(yè):自身也帶5萬(wàn)平商業(yè)。大型商業(yè)需要到車公廟、購(gòu)物公園、會(huì)展中心等,搭乘地鐵僅一站即可到達(dá)。
點(diǎn)評(píng):雖屬于景田片區(qū),但與香蜜湖金融街僅有一路之隔,距離福田規(guī)劃中的太古里也較近,未來(lái)可共享臨近高端圈的利好。
不足之處是有部分回遷和公寓業(yè)態(tài),未來(lái)居住氛圍估計(jì)一般,容積率也偏高。
三、安托山
香蜜湖近來(lái)少有新房供應(yīng),也因此帶動(dòng)了共享其資源設(shè)施的安托山的興起。
像安托山的海德園、萬(wàn)科瑧山府、深鐵懿府等,都是近年熱度較高、且綜合素質(zhì)還不錯(cuò)的新盤(pán)。
新房方面,今年據(jù)傳海德園A區(qū)、南天電力城市更新即將入市。
海德園A區(qū)
最新進(jìn)展:處于裝修外立面階段,據(jù)傳大概率會(huì)現(xiàn)樓發(fā)售。
A區(qū)還有約371套房源,建面約89-160平戶型,其中89㎡有215套,參考一期12.6萬(wàn)/平。
周邊配套:
交通:距離地鐵2號(hào)線/7號(hào)線安托山站約300米,同時(shí)近北環(huán)大道及京港澳高速。
商業(yè):自帶7500㎡商業(yè),3公里范圍內(nèi)萬(wàn)科里、印力中心、東海繽紛天地、華僑城購(gòu)物廣場(chǎng)等購(gòu)物中心。
學(xué)校:臨近紅嶺實(shí)驗(yàn)小學(xué)和高級(jí)中學(xué)初中部,同時(shí)在建紅嶺外國(guó)語(yǔ)小學(xué)。(以當(dāng)年官宣消息為準(zhǔn))
點(diǎn)評(píng):海德園之所以備受關(guān)注,頻頻日光,主要是因?yàn)椤皟r(jià)差大+教育資源好+地段配套好”。
而且此次A區(qū)將推的89平戶型,預(yù)計(jì)將是買入安托山最低門(mén)檻。不足之處就是被詬病許久的噪音影響。
南天電力城市更新
最新進(jìn)展:尚處于平整地塊階段,預(yù)計(jì)12-13萬(wàn)/平。
點(diǎn)評(píng):項(xiàng)目未入市先火,被人調(diào)侃為海德園Pro版,在配套設(shè)施大致共享的基礎(chǔ)上,位置上離北環(huán)大道更遠(yuǎn),噪音也減弱不少。
不同于香蜜湖,安托山的熱度與爭(zhēng)議是并存的。
菲菲樓市創(chuàng)始人-菲菲老師認(rèn)為,判斷一個(gè)片區(qū)有無(wú)前景,可參照香蜜湖、華僑城。一個(gè)樓盤(pán)的好壞不能代表一個(gè)片區(qū),但如果片區(qū)多個(gè)樓盤(pán)都能成氣候,那這個(gè)片區(qū)更容易形成集群效應(yīng),也更能經(jīng)得起市場(chǎng)考驗(yàn)。
而僑香村,正是被香蜜湖和安托山帶飛的典型代表。
據(jù)樂(lè)有家統(tǒng)計(jì),僑香村位居2022年全市二手成交榜首,共計(jì)成交了137套。而2023年1月?lián)饕渤山涣?0多套。
在豪宅林立的片區(qū)中,僑香村因?yàn)槠洹辟J款優(yōu)勢(shì)+地段學(xué)區(qū)+價(jià)格洼地“備受市場(chǎng)青睞。
四、大金沙片區(qū)
目前,片區(qū)由金地、京基、中洲和綠景四個(gè)實(shí)力企業(yè)在聯(lián)合推進(jìn)城市更新,多個(gè)舊改項(xiàng)目正在大拆大建。
在當(dāng)前大力發(fā)展的情況下,大金沙的未來(lái)是有機(jī)會(huì)像紅樹(shù)西岸等樓盤(pán)價(jià)值點(diǎn)一樣翻一番的。
按照市場(chǎng)周期來(lái)看,大部分樓盤(pán)會(huì)在6-8年時(shí)間迎來(lái)高光時(shí)刻,但置業(yè)大金沙片區(qū)可能要做好十年的心理準(zhǔn)備。
中州灣迎海
最新進(jìn)展:二期已開(kāi)盤(pán),單價(jià)6.6萬(wàn)起步,共推房源415套。
據(jù)開(kāi)發(fā)商喜報(bào)攬金28億,開(kāi)盤(pán)銷售160套左右,去化約39%。
周邊配套:
交通:臨近地鐵7、9號(hào)線以及規(guī)劃中的22號(hào)線,自駕可走福田路、濱河大道,出行相對(duì)便捷。
教育:小學(xué)和中學(xué)均為紅嶺實(shí)驗(yàn)學(xué)校。(原上沙中小學(xué),以當(dāng)年官宣消息為準(zhǔn))
商業(yè):一期項(xiàng)目自帶16萬(wàn)㎡集中式購(gòu)物中心,二期8萬(wàn)㎡商業(yè)街。
點(diǎn)評(píng):周邊的教育、地鐵、商業(yè)等配套,基本能滿足生活需求,且部分戶型還能遠(yuǎn)瞰紅樹(shù)林及海景。
不足之處是周邊尚分布建筑密度較大的農(nóng)民房,加上項(xiàng)目未來(lái)還有三四期工程要建,短時(shí)間內(nèi)整體面貌都相對(duì)較差……
不少會(huì)將迎海、佳園、九曜公館三個(gè)盤(pán)進(jìn)行對(duì)比。從個(gè)人出發(fā),首選迎海,次選九曜公館,第三個(gè)才會(huì)選擇佳園。
如果從租金回報(bào)率看,佳園靠近福田CBD,整體租金會(huì)高一點(diǎn)。像同片區(qū)的中海華庭、星河國(guó)際的租金都是很可觀的。但如果考慮出手的話,就不一定了,要看后續(xù)物業(yè)的情況。
金地環(huán)灣城
最新進(jìn)展:03地塊出地面約5層,01、02地塊打地基中,住宅預(yù)計(jì)6月入市。
125、188-270平3-4房,首批約850套(包含公寓),預(yù)計(jì)10-12萬(wàn)/平。
點(diǎn)評(píng):以大戶型為主,居住氛圍較為純粹,且部分朝南大戶型可以看紅樹(shù)林生態(tài)公園景觀和海景,但美中不足的是部分戶型會(huì)看到城中村。
綠景尚悅府
最新進(jìn)展:施工建設(shè)打地基中。
990套房源,其中商品房住宅85套,回遷房住宅905套,預(yù)計(jì)10-11萬(wàn)/平。
點(diǎn)評(píng):配套齊全,除了自帶的1.16萬(wàn)平的商業(yè)之外,周邊還有綠景zoll佐阾的大型商業(yè)。
而且南側(cè)的景觀和生態(tài)環(huán)境較好,有永久無(wú)遮擋的海景;但項(xiàng)目周邊有大量農(nóng)民房,東北面觀感較差。
五、總結(jié)
其實(shí)從近幾年樓市動(dòng)蕩期看,福田大部分房源成交價(jià)還是比較穩(wěn)。但也有部分老破大、單一屬性、又獨(dú)座小區(qū)沒(méi)形成集群的樓盤(pán)跌得比較厲害。
我們可以看到,這類分化主要來(lái)源于產(chǎn)品力、地段、還有教育資源這三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn),所以買房更要遵循邏輯去挑選合適的產(chǎn)品。
福田的上下限都很高,既有頂豪天花板的香蜜湖、新貴聚集地的安托山、也有梅林、蓮花北等剛需首選地。
大金沙是比較看好的,但片區(qū)各項(xiàng)利好兌現(xiàn)的等待周期要十年以上。如果沒(méi)有長(zhǎng)期規(guī)劃的朋友,可以及時(shí)放棄。
至于百花、八卦嶺、華強(qiáng)北這一帶,謹(jǐn)慎入手單一屬性、僅依賴教育資源的房源,大概率會(huì)站崗。
總的來(lái)說(shuō),所有房子只有經(jīng)得起周期的考驗(yàn),它才是真正有價(jià)值的好房子。
(文章篇幅有限,如果對(duì)福田的買房邏輯有更多疑問(wèn),可以掃碼下方二維碼,作進(jìn)一步了解溝通)
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