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(資料圖片僅供參考)

恒大債務(wù)重組方案，預(yù)料之中：給債權(quán)人兩個選擇：一個是發(fā)新債置換舊債，期限在10-12年；一個是“股債結(jié)合”，部分是5-9年的債，部分是掛鉤物業(yè)和汽車的股權(quán)。為何說預(yù)料之中？因為強制清盤，大家都得玩兒完，以時間換空間，可能還有一絲希望，不然還能怎么辦？

這個事件，折射出一個重要信號，即沒有因為地產(chǎn)而綁架實體，綁架政府決策；沒有因為地產(chǎn)“大而不倒”而無原則救市。市場化、法制化，“誰的孩子誰抱走”這是最基本的商業(yè)邏輯。境內(nèi)外債權(quán)人都應(yīng)認識到這一點，不應(yīng)把恒大問題的解決，寄托到政府必然救助的邏輯上。

當(dāng)然，行業(yè)要紓困，但哪些要救，哪些不救，邏輯很清晰！

在“金融16條”和近期重要會議中，講得很明了，即是否穩(wěn)健經(jīng)營、堅持主業(yè)，是否因暫時流動性緊張而陷入困境。恒大的問題，是盲目多元化，過度加杠桿造成的，不是暫時流動性緊張的問題，而是資不抵債的問題，債務(wù)重組、清盤聆訊是必然結(jié)果。對那些堅持主業(yè)，但因流動性暫時緊張而陷入困境，可以成為政策救助的對象，但恒大不在這個范疇。

這既是堅持原則和定力，也是高層一再強調(diào)的，“既要防范好系統(tǒng)性風(fēng)險，也要防止道德風(fēng)險”。當(dāng)然，所謂救助，絕非大金主駕著七彩祥云來注資或收購，而是創(chuàng)造多渠道的融資對接、收并購機會，提供適當(dāng)擔(dān)保（如中債增或本地國企擔(dān)保）。同時，盡力穩(wěn)定市場，穩(wěn)定資產(chǎn)價格，為資金注入創(chuàng)造穩(wěn)定環(huán)境。當(dāng)然，資金是否愿意進入，還要堅持你情我愿的商業(yè)化邏輯。

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說到“保持定力”，不得不提調(diào)控的事情。

據(jù)經(jīng)濟觀察報報道，2月中旬，北上廣深四大一線城市政府主官帶著一些想法，到北京參加閉門會議。但在房地產(chǎn)調(diào)控的問題上得到的回復(fù)是：保持定力。所以，此前的一些表態(tài)，就值得玩味了。2月初，就有媒體提問，將深圳樓市打入谷底的二手房指導(dǎo)價政策實施兩年，是否會有調(diào)整計劃。深圳住建局回應(yīng)說，內(nèi)部已根據(jù)市場形勢對參考價重新做了一版方案。

然后呢？沒有然后了！

3月份，商品房市場回升的勢頭弱了，很多人問，既然一線城市才有需求的潛力，為何不放松呢？

顯然，就是保持定力！

春節(jié)后，市場在企穩(wěn)回升，但要重視結(jié)構(gòu)背后的問題。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年1-2月30個代表城市中，18個城市90平方米以下產(chǎn)品成交套數(shù)占比下降，比如北京、蘇州等城市，90平方米以下占比下降25%-30%；17個城市120平以上產(chǎn)品成交套數(shù)占比提升，一二線城市有13個。

以蘇州為例，1-2月份，蘇州90平方米以下剛需型新房產(chǎn)品成交363套，同比下降了25.6%；90-200平方米新房成交5665套，同比下降12.0%，成交套數(shù)占比89.9%，與2022年同期基本持平。而200平以上大戶型新房產(chǎn)品成交273套，成交套數(shù)占比逆勢提升到了4.3%。

從總價看， 2023年1-2月，250萬以下總價的成交套數(shù)占比37.0%，較2022年同期下降4.0個百分點，250-600萬的成交套數(shù)占比較2022年同期下降1.9個百分點，600萬以上提升5.9個百分點。

其他城市都是一樣的。顯然，新房市場回升，主要是改善型需求在釋放。而且，主要集中在富裕人群的改善，至于一般的改善（比如所謂“剛改”），不能忽視其動力也在下降的現(xiàn)實。

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那么，剛需去哪了呢？2-3月份流向二手房市場了。因為，只有在二手房市場，才能找到小面積的、價格低廉的房子。即便如此，春節(jié)后剛需釋放的二手房“小陽春”似乎也沒那么強勁。

根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，自3月中旬起，廣州樓市熱度降溫，二手住房周度成交連續(xù)兩周下滑。本周（3.13-3.19）業(yè)主報價指數(shù)為24.0%，環(huán)比上周凈減7.5%。看房量下降，促使業(yè)主信心減弱，報價指數(shù)下調(diào)。本周報價下調(diào)1%-5%之間的盤源占51.4%，較上周增加7.3%。

從2021年底開啟的樓市紓困，除了一線城市外，該出的政策都出了，超預(yù)期的或不該出的政策，也出了。比如，資本市場開閘（允許借殼上市、再融資）；比如，房價連續(xù)下跌城市，首套房利率可突破既有底線，甚至可以不設(shè)下限。但是，商品房市場并未像過去那樣富有彈性。

可以說，政策的邊際效應(yīng)在下降。因此，如果一線城市也放開限購、限貸等行政干預(yù)的政策，對剛需的拉動作用并不大，更多的是改善型購房，特別是豪宅型市場。從近期深圳的二手房成交結(jié)構(gòu)看，總價在300-400萬的剛需型購房下降，而大戶型、高總價房源成交占比有提升。

這樣，房價水平會結(jié)構(gòu)性提升。而政策松綁，特別是“認房又認貸”的限貸松綁，還會帶來部分人群利用杠桿，導(dǎo)致房價水平上漲，不僅在“房住不炒”上失信于民，而且還會導(dǎo)致剛需更加難以“上車”，改善購房（特別是首次改善）的動力更弱，市場結(jié)構(gòu)越來越畸形。

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注意的是，目前房價企穩(wěn)已現(xiàn)端倪。2月70城新房、二手房自2021年8月以來首次同時環(huán)比上漲，且上漲城市數(shù)首次超越下跌數(shù)，一線城市二手房掛牌價更創(chuàng)歷史同期新高。歷史可見，房價見底后，無論是總量利率、還是因城施策等空間都會有限，尤其是熱點城市庫存整體偏低。

總的來講，不管是從政策的效果，還是政策的空間來看，進一步的政策松綁，非常有限了。所以，截止到3月份，5年期LPR連續(xù)9個月保持在4.3%，廣州各大銀行首套房利率普遍為4.3%（LPR+0），二套房利率普遍為4.9%（LPR+60），已是在底線運行了，沒有下降的空間了。

3月份，首套房、二套房主流房貸利率較去年同期分別回落131和69個基點。照理來說，不談其他紓困政策，單降息這一項，對“降低月供”的效果就非常大了，但此舉并未換來需求大規(guī)模入市，顯然需求端出現(xiàn)了問題，這就是疫情后一直強調(diào)的居民端資產(chǎn)負債表受損的現(xiàn)實。

因此，放開一線城市限購、放開“認貸不認房”，換來的是一時回升、局部回升，而失去了民意及對“房住不炒”的承諾。事實上，需求潛力，確實是很大，比如廣東、福建、浙江、海南、上海、北京的住房自有率分別自有44.7%、57.2%、57.3%、61%、64.1%、64.7%。

但是，潛力需求不等于現(xiàn)實需求，這是當(dāng)前制約樓市穩(wěn)定的最關(guān)鍵的因素。這就是為何，近期國家這么大力度強調(diào)房地產(chǎn)新模式，發(fā)展保租房，行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展等。從根本上講，其目的一方面在通過供給側(cè)改革，讓供給適應(yīng)需求，同時盡快將廣大新市民、年輕人的購買力提振上來。

但這是一個較長的過程，但短期內(nèi)的樓市壓力可想而知！