逆勢沖高,濱江做對了什么?丨中報風云?

文/樂居財經(jīng) 魏薇


(資料圖片)

6月的股東會上,濱江集團董事長戚金興提出了公司2023愿景:“要做到占全國商品房銷售額的1%,行業(yè)排名躋身20位以內(nèi),爭取沖進15位以內(nèi)”。

從全口徑銷售額來看,濱江的排名目標已經(jīng)實現(xiàn)。今年上半年,濱江集團實現(xiàn)銷售額925.8億元,同比增長35%,位列克而瑞行業(yè)銷售排名第10位,較2022年提升3位。期內(nèi)實現(xiàn)權(quán)益銷售現(xiàn)金回籠478.66億元。

近兩年來,房企業(yè)績普遍下滑,濱江依靠穩(wěn)健的經(jīng)營實現(xiàn)了正向增長。上半年實現(xiàn)營業(yè)收入270.28億元,同比增長152.84%;歸屬股東凈利潤16.36億元,同比增27.33%。

截至6月末,濱江集團擁有總資產(chǎn)3102.5億元,歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)251.74億元,分別較上年末增長12.33%和6.99%。

2023年,濱江將繼續(xù)推進實施“1+5”的發(fā)展戰(zhàn)略,“1”指房地產(chǎn)主業(yè),堅持把房地產(chǎn)主業(yè)做精、做優(yōu)、做強,在保證安全運營和品質(zhì)的前提下,與頭部企業(yè)保持適度的規(guī)模比例;“5”指的是同時有序推進服務(wù)、租賃、酒店、養(yǎng)老和產(chǎn)業(yè)投資五大業(yè)務(wù)板塊。

重倉杭州不動搖

資金鏈普遍緊張之下,民營房企紛紛減少或停止拿地,濱江是少數(shù)幾家有能力繼續(xù)拿地的民營房企之一。

杭州依然是其主要戰(zhàn)場。例如,2月,濱江以總價34億元接連收割3宗地塊,其中有2宗溢價成交;在5月下旬的杭州第四批集中供地中,濱江斥資超52億元拿下3宗地塊。

上半年,濱江新增土地儲備項目22個,其中寧波1個,金華1個,南京1個,杭州19個,進一步了鞏固杭州市場份額。報告期內(nèi)新增項目計容建筑面積合計249萬平方米,權(quán)益土地款180億元。

外界對于濱江持續(xù)重倉杭州多有質(zhì)疑,而戚金興非??春煤贾菔袌?,他曾表示:“全國房地產(chǎn)最好的市場就是杭州,其次是上海。這里的人口凈流入保持全國領(lǐng)先,未來5年杭州市場總體平穩(wěn),亞運會的召開將進一步提升杭州的影響力,有利于杭州房地產(chǎn)市場穩(wěn)健可持續(xù)長久發(fā)展?!?/p>

從土儲結(jié)構(gòu)來看,截至報告期末,濱江的土地儲備中杭州占比為60%;浙江省內(nèi)除杭州外的其他城市,包括寧波、金華、湖州、嘉興、溫州、臺州等經(jīng)濟基礎(chǔ)扎實的二三線城市占比22%;浙江省以外占比18%。

對于接下來的拿地,戚金興也曾表示,只能在現(xiàn)有有業(yè)務(wù)的區(qū)域內(nèi)拿地,不能增加區(qū)域,同時,地銷比控制在0.5以內(nèi),今年權(quán)益拿地控制在300億元以內(nèi)。其將繼續(xù)保持“三省一市”戰(zhàn)略布局,在優(yōu)質(zhì)城市、優(yōu)質(zhì)地段、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品上發(fā)揮優(yōu)勢。除杭州外,重點考慮上海、南京、寧波、金華、湖州、廣州等。

融資成本六連降

對于重資產(chǎn)的房企來說,財務(wù)安全的重要性不言而喻。戚金興在去年表示,公司的一號部門是財務(wù)部。現(xiàn)金流成為其關(guān)注的重要指標。

2023年上半年,濱江集團經(jīng)營現(xiàn)金流為275.88億元,與去年同期相比增長5637.15%。因本期銷售收到的購房款現(xiàn)金增加且購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金減少。同時,現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額也同比上升488.94%。

濱江的增長勢頭也具備可持續(xù)性。截至報告期末,其尚未結(jié)算的預(yù)收房款1602.1億元,較年初增長23%。

現(xiàn)金流充裕之外,濱江的“三道紅線”指標持續(xù)保持“綠檔”。截止報告期末,濱江的有息負債規(guī)模425.57億元,其中銀行貸款占比76%,直接融資占比24%,債務(wù)結(jié)構(gòu)清晰??鄢A(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為55.71%,凈負債率為21.54%。債務(wù)期限構(gòu)成上,短期債務(wù)為142.95億元,占比僅為33.59%,低于期末貨幣資金(296.31億元),現(xiàn)金短債比為2.07倍,可有效覆蓋短期債務(wù)。

截止報告期末,濱江共獲銀行授信總額度1209.72億元,較上年末增加2.2%,授信額度已使用405.1億元,剩余可用804.62億元,占總額度的66.5%。直接融資可用額度上,截止報告期末已獲批尚未發(fā)行的公司債額度22.52億元,注冊完成尚未發(fā)行的短期融資券額度10.3億元、中票額度11.6億元。

作為一家民營企業(yè),濱江的融資優(yōu)勢可以媲美國企。近年來,濱江的綜合融資成本不斷下降,2017年6%、2018年5.8%、2019年5.6%、2020年5.2%,2021年4.9%,2022年4.6%,截至報告期末,平均融資成本為4.4%,較上年末下降0.2個百分點,融資成本持續(xù)下降。

期內(nèi),濱江的財務(wù)費用同比減少了8.59%,降低至3.37億元。

對于融資,濱江保持著克制和理性,堅決不碰境外債、商票、ABS等融資工具。戚金興表示,要將權(quán)益有息負債規(guī)??刂圃?70 億以內(nèi),并且直接融資規(guī)??刂圃?0%左右。

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