文/樂居財經(jīng) 徐酒眠???

重組珠海萬達商管，駕“輕舟”折返港交所，王健林?？肯憬a頭已經(jīng)等候了近兩年時間。如今，陳遞的第四份申請也差不多過去了三個月，卻還是遲遲未等來放行的回復。

商管型物企巨頭被卡在港交所之外，各種原因復雜。但可以確定的是，商管賽道的故事對資本市場，以及物企本身的吸引力并沒有消弭。

(資料圖片)

物業(yè)股持續(xù)震蕩，央企屬性疊加商管頭部玩家身份，華潤萬象生活穩(wěn)居上市物企市值榜首，時常都是領先萬物云與碧桂園服務的總和；今年以來，沖過千億市值線的獨苗也唯有爾。

物企走出社區(qū)，競逐非住宅物業(yè)領域，高毛利的商管賽道，正在將越來越多競爭者躬身。“商管 物管”的雙輪驅動模式，已經(jīng)是物企中最為常見的業(yè)態(tài)組合。

據(jù)樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計，截至2023年上半年，共有55家港股物企遞交了中期業(yè)績成績單。其中，公布商管類業(yè)務管理面積、營收等情況的就有30家，占比超過一半。而在實際中涉獵商管賽道的物企更多，如金茂服務、和泓服務、京城佳業(yè)等，其非住宅物業(yè)中不乏商業(yè)物業(yè)、寫字樓、商場等項目。

但另一個不能忽視的事實上是，商管比物管更復雜、更專業(yè)，進入的門檻也相對更高。

目前，布局商管賽道的物企中，有一部分可能僅止步于為商業(yè)、寫字樓等提供基礎物業(yè)管理服務，雖然憑借較高的物業(yè)費單價也能創(chuàng)造營收和利潤，但要植入真正的商管基因，其實還是需要在管理、招商、咨詢等方面有所建樹。

商管確實是一門好生意，但也只有是在真正賺到錢的時候。

收入分化，萬物云商管收入奪冠

在樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計的30家涉獵商管類業(yè)務的物企中，有21家披露對應在管面積，27家公布了對應的營收數(shù)據(jù)。

在管面積方面，卓越商企服務、保利物業(yè)、華潤萬象生活、中海物業(yè)都在2000萬方以上；最小的是領悅生活服務，其商業(yè)物業(yè)在管面積70萬平。

收入方面，萬物云、華潤萬象生活、卓越商企服務、寶龍商業(yè)，4家物企的商管類業(yè)務貢獻收入都超過了10億元；魯商服務、朗詩綠色生活、領悅生活服務、建發(fā)物業(yè)、德商產(chǎn)投服務、融創(chuàng)服務，6家物企對應收入不足5000萬元。

兩極分化在收入方面表現(xiàn)更明顯，分列頭尾的萬物云與融創(chuàng)服務之間相差39.52億元。

差距拉得如此大，與融創(chuàng)服務在今年上半年“對部分回款率偏低的關聯(lián)方業(yè)務調整了收入確認節(jié)奏，導致了大量收入未于期內確認”有關。在去年同期，融創(chuàng)服務的商業(yè)運營管理服務收入約為1.1億元，占其當期總收入的2.8%。

不過，二者涉獵的細分業(yè)務并不一樣，萬物云以萬物梁行聚焦于商企空間全生命周期管理服務的解決方案，包含物業(yè)管理（PM）、綜合設施管理（IFM）、泛行政定制化服務、以及圍繞商企空間衍生的各類生態(tài)業(yè)務等。而融創(chuàng)服務以從關聯(lián)地產(chǎn)收購的融樂時代，主要從事商業(yè)項目的研策服務、開業(yè)籌備服務、招商代理服務及運營管理服務。

與戴德梁行強強聯(lián)合，2021年，萬物梁行的收入超過國際五大行中國區(qū)物業(yè)及設施管理收入，成為中國區(qū)域收入最高的商企服務企業(yè)。今年上半年，萬物云商企和城市空間綜合服務中的物業(yè)和設施管理服務營收39.74億元，同比增長15.1%，占總收入的24.9%。

在商管板塊的收入，萬物云也大幅甩開了第二名華潤萬象生活，后者的商管類業(yè)務包括購物中心、寫字樓的物業(yè)管理服務、商業(yè)運營服務、商業(yè)分租服務，今年上半年合計收入約23.10億元，同比增長20.1%，占總收入的34.0%。

盈利水平方面，新希望服務以67.8%的毛利率水平領跑，緊隨其后的華潤萬象生活、星盛商業(yè)、正榮服務，3家物企對應毛利率在50%-60%區(qū)間；而萬物云、蘇新服務、融創(chuàng)服務3家物企的毛利率相對遜色，未能跑贏各自的綜合毛利率水平。

商管味淡，收入與收入占比縮水

2020年元旦前夕，第一家名字中帶有“商管色彩”的物企——寶龍商業(yè)，沖進港交所。

縱覽上市物企列表，如今港交所以商管著稱的物企大致已經(jīng)有8家，另外的分別是華潤萬象生活、卓越商企服務、金融街物業(yè)、星盛商業(yè)、浦江中國、中駿商管、興業(yè)物聯(lián)。

樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》進一步統(tǒng)計了這8家物企今年上半年的商管類業(yè)務營收、收入占比、毛利率同比變化。其中，除了星盛商業(yè)和興業(yè)物聯(lián)，余下6家物企的商管業(yè)績表現(xiàn)均有不同緯度的“縮水”，或收入同比下滑、或在總收入中的貢獻占比下降、或毛利率下滑。

其中，華潤萬象生活變化較為明顯。

“2025年，物管實力進入第一梯隊，商管方面，繼續(xù)鞏固第一的地位?！比A潤萬象生活雄心勃勃，既要抓物管，還要保持商管的優(yōu)勢。

憑借兇猛的收并購，華潤萬象生活躋身物管第一梯隊步伐邁得很快。截至2023年6月30日，其在管住宅及其他非商業(yè)物業(yè)項目數(shù)1605個，在管總建筑面積約3.13億平方米。

同期，來自住宅板塊的物業(yè)管理服務的收入約34.50億元，同比增長44.8%；占總收入的50.8%，較上一年同期增加5.7個百分點。而住宅物業(yè)管理服務大板塊的總收入約為44.84億元，占總營收的66%。

住宅物業(yè)管理服務來勢洶洶的另一面，是沖淡了華潤萬象生活的商管概念。今年上半年，其商業(yè)運營及物業(yè)管理服務收入取得23.09億元，占總營收的34%，較去年同期下降2.5個百分點。

而回顧近4年華潤萬象生活商管營收情況，在總收入中的占比已累計下降12.4個百分點。2020年中期、2021年中期，以及2022年中期，該組數(shù)據(jù)分別為46.4%、40.4%、36.5%。

與此同時，今年上半年，華潤萬象生活商管業(yè)務的毛利率也同比下滑了約8.2個百分點。