行業(yè)大勢下的中鐵建地產

文/樂居財經楊宏彬

中鐵建地產由萬億航母中國鐵建100%持有,是國資委批準的16家以房地產為主業(yè)的央企之一。近幾年的發(fā)展,中鐵建地產有過不少突破。

2021年,中鐵建地產實現營收295.18億元,同比增長11.18%;實現凈利潤29.9億元,同比增長2.23%。


(資料圖片)

但隨著2022年以來,房地產市場遇上前所未有之變革,中鐵建也受到影響。2022年,該公司在營收大增35.64%至400.39億元的前提下,凈利潤下滑32.7%至20.12億元。

2023年上半年,中鐵建地產營收144.78億元,同比下滑6.51%,歸母凈利潤則跌94.31%,僅為4479.91萬元。

具體來看,中鐵建地產期內的營業(yè)成本為131.32億元,較去年同期略微增加,營收下滑和營業(yè)成本增加導致了公司毛利同比減少43%至13.46億元。

同時,在2023年上半年中鐵建地產除了銷售費用略微下滑外,管理費用及財務費用增長,其中管理費用為3.36億元,同比增長5%,財務費用為1.01億元,同比大增115%。銷售費用則錄得3.52億元。

刨去三項費用后,中鐵建的利潤為5.57億元,扣減稅費及其他支出后的凈利潤為1.12億元,同比下滑了87%。

期內,中鐵建地產的少數股東損益6717.98萬元,超過歸母凈利潤的4479.91萬元。

截止2023年6月末,中鐵建少數股東權益為121.63億元,占比中鐵建總權益的28.6%;而期內的少數股東損益占比總利潤的60%,二者占比存在31.4個百分點的剪刀差。

債務端,截止2023年6月末,中鐵建地產有息債務余額為939.04億元,較2022年末增長1.76%,其中一年內到期的有息負債合計達215億元,占比23%,債務結構較為合理。

而期末中鐵建地產持有的貨幣資金為219.78億元,能覆蓋短期債務,但經粗略計算短債比也僅為1.02。

中鐵建地產期內發(fā)行了25億元的公司債,擬全部用于償還有息債務。

布局方面,截至2023年6月底,中鐵建地產在北京、上海、廣州、天津、成都、杭州、合肥、南寧等45個城市(含9個國家級新區(qū))布局245個項目,現有項目總建筑面積約7700萬平方米,已開發(fā)面積約6500萬平方米。

作為中國鐵建旗下的重要地產平臺,中鐵建地產的經營與中國鐵建緊密關聯。截止2023年6月,中鐵建地產的總資產2548.84億元,占比中國鐵建總資產的15.44%。

2023年上半年,中國鐵建的經營狀況可用穩(wěn)定形容。期內,該公司實現營業(yè)收入約5410.6億元,同比基本持平;歸屬于上市公司股東的凈利潤約136.49億元,同比微增1.18%。

總體穩(wěn)定之下,期內,中國鐵建地產業(yè)務營收為214.11億元,較上年同期基本持平,營業(yè)成本同比增長4.74%至187.72億元,導致業(yè)務毛利率同比下滑3.86個百分點。

另外,期內中國鐵建地產開發(fā)業(yè)務的銷售費用、管理費用及研發(fā)費用均有所上升,其中銷售費用為6.22億元,同比增長13.29%;管理費用及研發(fā)費用為5.75億元,同比增長10.56%。毛利率下滑、費用支出上升導致地產業(yè)務的利潤同比下滑42.89%至9.96億元。

不過從銷售端來看,中國鐵建的地產開發(fā)業(yè)務韌性較強。期內實現銷售金額533.7億元,同比增長40.47%,在全國房企中排名第16位。

前三季度,中國鐵建拿地金額達270億元,拿地面積217萬平,均位列百強房企第7位。

剛剛過去的9月,中國鐵建及旗下公司在西安、重慶接連摘下3幅地塊,斥資達34億元。

更早之前,8月份中國鐵建溢價14.67%奪得成都天府新區(qū)華陽街道地塊;7月份的上海第二批其中供地,中國鐵建61.48億摘閔行華漕宅地,6月份中國鐵建12.57億元摘下海曙區(qū)CL-01-05地塊。

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