中達(dá)證券投資:?jiǎn)卧落N售額止降回升,“認(rèn)房不認(rèn)貸”密集落地


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10月17日,中達(dá)證券投資發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)2023年9月房企銷售數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)。

事件描述:

克而瑞發(fā)布2023年9月房企銷售情況,TOP100房企累計(jì)銷售額同比進(jìn)一步下降,前9月累計(jì)銷售金額同比下降12.3%(較前8月降幅擴(kuò)大2.3pct),9月單月銷售金額同比下降29.5%(較8月降幅收窄8.1pct)。

事件評(píng)論:

單月銷售金額環(huán)比止跌回升,累計(jì)銷售同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大。累計(jì)銷售方面,2023年1-9月,TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售額4.66萬(wàn)億元,同比下降12.3%(2023年前8月:下降10.0%);實(shí)現(xiàn)銷售面積2.64億平方米,同比下降21.0%(2023年前8月:下降20.0%)。從單月銷售情況來(lái)看,9月單月銷售已有所回升,TOP100房企單月銷售金額為0.44萬(wàn)億元,環(huán)比上升約15.8%;銷售面積為0.26億平方米,環(huán)比上升約18.2%。近期,需求端政策改善力度逐步較大,一二線城市在資金補(bǔ)貼、住房需求等方面的支持政策或?qū)ψ》夸N售產(chǎn)生一定影響,隨著政策逐步傳導(dǎo)至銷售端,市場(chǎng)信心及銷售情況或有所改善。

規(guī)模房企累計(jì)銷售降幅繼續(xù)擴(kuò)大,中型房企單月銷售改善明顯。累計(jì)銷售額方面,截至2023年9月末,各規(guī)模房企累計(jì)銷售同比降幅有所擴(kuò)大,大型房企(累計(jì)銷售額前10名)、中型房企(累計(jì)銷售額11-50名)、小型房企(累計(jì)銷售額51-100名)累計(jì)同比分別擴(kuò)大2.5pct、1.8pct、3.1pct。9月單月銷售額方面,大中型房企銷售降幅收窄,分別降幅收窄5.8pct、18.6pct;小型房企銷售降幅擴(kuò)大10.9pct。2023年1-9月累計(jì)銷售額增速較快的房企為國(guó)貿(mào)地產(chǎn)(+161%)、象嶼地產(chǎn)(+159%)、中國(guó)恒大(+95%)、保利置業(yè)(+70%)、大華集團(tuán)(+58%)。

地方“認(rèn)房不認(rèn)貸”密集落地,一二線限購(gòu)限售調(diào)整進(jìn)度加快。9月,政策端進(jìn)一步改善,高能級(jí)城市在降低購(gòu)房成本、提升住房市場(chǎng)需求等方面的表態(tài)較為積極。1)一二線下降首付比例及商業(yè)貸款利率,如上海、成都、蘇州等一二線城市相繼宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”,帶動(dòng)其首付比例有所下降;同時(shí),部分城市確定下降貸款利率,如武漢限購(gòu)區(qū)二套貸款利率由4.9%降至4.4%、深圳首套/二套貸款利率下限降至LPR-10bp/LPR+30bp等,首付比例及貸款利率的調(diào)整促使居民的購(gòu)房成本進(jìn)一步下降;深圳作為一線城市率先調(diào)整商業(yè)貸款利率釋放出明顯的積極信號(hào),或有望帶動(dòng)其他城市跟進(jìn)。2)地方放松限購(gòu)限售進(jìn)度加快,如青島全域取消限購(gòu)政策、福州鼓樓區(qū)等五區(qū)不再審核購(gòu)房人資格等。該措施在增加更多本地住房需求的同時(shí),對(duì)周邊城市的虹吸效應(yīng)亦有望為住房銷售企穩(wěn)提供一定支撐。近期政策端優(yōu)化或?qū)?duì)銷售端產(chǎn)生持續(xù)性的積極作用。

投資建議:

9月,整體銷售在地方政策的引導(dǎo)下已有所改善。當(dāng)前政策環(huán)境較為友好,同時(shí)月內(nèi)央行會(huì)議表態(tài)再次提及首套房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整、調(diào)降首付比、二套房貸利率下限及存量首套房貸利率加速落地等,或有望引導(dǎo)一二線城市需求端進(jìn)一步改善,積極推動(dòng)全國(guó)住房銷售回穩(wěn)。維持行業(yè)“強(qiáng)于大市”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示:調(diào)控政策存不確定性:公司銷售結(jié)算或出現(xiàn)波動(dòng)。

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