文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)嚴(yán)明會(huì)

“出險(xiǎn)”兩年，佳兆業(yè)的債務(wù)重組終于有了一定的進(jìn)展。

10月17日晚，佳兆業(yè)（1638.HK)公告稱(chēng)，公司已就123億美元的境外債務(wù)制定了初步指示性重組方案，并且已經(jīng)超過(guò)35%的債權(quán)人加入了境外債權(quán)人小組。

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佳兆業(yè)境外債務(wù)由優(yōu)先票據(jù)約115億美元、永續(xù)資本證券約2億美元，以及其他有擔(dān)保及無(wú)擔(dān)保債務(wù)約6.5億美元組成。境內(nèi)有息負(fù)債則為約506億元，其中363億元為項(xiàng)目層面負(fù)債。

根據(jù)初步方案來(lái)看，佳兆業(yè)的債務(wù)重組路徑與多數(shù)出險(xiǎn)房企類(lèi)似，不外乎是債轉(zhuǎn)股、新債換舊債、以及處置資產(chǎn)還債等方式，具體的方案，佳兆業(yè)未進(jìn)行披露。

佳兆業(yè)表示，目前仍在與債權(quán)人溝通方案，尚未就境外重組條款達(dá)成最終協(xié)議。對(duì)于提案中的某些條款，債權(quán)人小組表示并不支持。

佳兆業(yè)對(duì)清償債務(wù)，還是比較樂(lè)觀的。其預(yù)測(cè)，未來(lái)10年內(nèi)，土儲(chǔ)項(xiàng)目及舊改項(xiàng)目在扣除包括融資支出在內(nèi)的一切費(fèi)用后，產(chǎn)生的現(xiàn)金流在750億元至900億元。

另外，公司處置投資物業(yè)及持有型物業(yè)，再扣除債務(wù)本金和利息后，將帶來(lái)現(xiàn)金流60-70億元；物業(yè)管理和酒店管理也將產(chǎn)生10-20億元的凈收入。

佳兆業(yè)估計(jì)，上述現(xiàn)金流總額在償還完境內(nèi)債務(wù)后，還將有600億元至750億元的現(xiàn)金償還境外債務(wù)，粗略一算，123億美元的境外債務(wù)或可由此清償大部分。

優(yōu)質(zhì)的土地及舊改資源，被外界是為佳兆業(yè)翻盤(pán)的籌碼，根據(jù)佳兆業(yè)自身的預(yù)計(jì)，未來(lái)公司的現(xiàn)金流大一部分來(lái)自項(xiàng)目去化和舊改。

截止2023年6月末，佳兆業(yè)土地儲(chǔ)備為2646萬(wàn)平方米，另外還有在粵港澳大灣區(qū)的一百多個(gè)城市更新項(xiàng)目尚未納入土地儲(chǔ)備，占地面積5000多萬(wàn)平方米。

不過(guò)，同時(shí)期佳兆業(yè)賬面的現(xiàn)金資源只有45.12億元，完成項(xiàng)目，需要“外力”支持。

出險(xiǎn)以來(lái)，佳兆業(yè)多次通過(guò)“民營(yíng)房企＋AMC＋地產(chǎn)國(guó)企”的方式盤(pán)活舊改資產(chǎn)。去年6月，中信城開(kāi)介入佳兆業(yè)深圳大鵬金沙灣國(guó)際樂(lè)園項(xiàng)目、南山東角頭項(xiàng)目、福田紅樹(shù)灣、福田金融科技中心等項(xiàng)目。除福田紅樹(shù)灣以外其他項(xiàng)目權(quán)益貨值合計(jì)接近487億元。

中信介入后，這些資產(chǎn)被迅速盤(pán)活。其中紅樹(shù)灣最早入市，8月以6.64億元進(jìn)入深圳月度新房住宅項(xiàng)目前五；去年9月，深圳大鵬金沙灣國(guó)際樂(lè)園項(xiàng)目更名后的“深圳中信金沙灣”陸續(xù)亮相。今年10月，由福田金融科技中心更名而來(lái)的“中信國(guó)際大廈”商業(yè)部分“信薈”也已經(jīng)亮相。

今年4月，佳兆業(yè)佳園，即“天宸”項(xiàng)目引入國(guó)企深圳市福田安城投資運(yùn)營(yíng)有限責(zé)任公司進(jìn)行合作。據(jù)了解，這是佳兆業(yè)2014年取得的一個(gè)舊改項(xiàng)目，根據(jù)2019年財(cái)報(bào)，該項(xiàng)目貨值可達(dá)126億元。

雖屢獲援手，但佳兆業(yè)也因此失去了項(xiàng)目的部分權(quán)益，最終項(xiàng)目流入上市公司的現(xiàn)金流也會(huì)因此大打折扣。

另外，或因遲遲未完成債務(wù)重組方案，佳兆業(yè)已經(jīng)被債權(quán)人申請(qǐng)清盤(pán)。7月10日，布洛德峰投資顧問(wèn)有限公司向香港高等法院提起清盤(pán)呈請(qǐng)，事關(guān)佳兆業(yè)集團(tuán)（深圳）發(fā)行的一筆人民幣債券，涉及本金人民幣1.7億元及應(yīng)計(jì)利息。

佳兆業(yè)是2022年4月停牌的一眾房企中，首位達(dá)成復(fù)牌的。這意味著佳兆業(yè)暫時(shí)脫離了退市的風(fēng)險(xiǎn)。復(fù)牌前一日，佳兆業(yè)發(fā)布了缺席的財(cái)報(bào)，卻沒(méi)有公布債務(wù)重組方案。

而一筆1.7億元的債務(wù)，又讓佳兆業(yè)陷入了清盤(pán)危機(jī)。據(jù)最新消息，佳兆業(yè)呈請(qǐng)及撤銷(xiāo)申請(qǐng)的聆訊已押后至2024年2月6日。

自2021年以來(lái)，被申請(qǐng)清盤(pán)的房企不在少數(shù)，其間已有佳源國(guó)際被法院裁定清盤(pán)，僅是因?yàn)橐还P1450萬(wàn)美元的債務(wù)。

對(duì)于佳兆業(yè)而言，現(xiàn)階段最要緊的事，除了保交樓外，或許還有盡快制定切實(shí)可行的償債計(jì)劃。2023年1-9月，佳兆業(yè)在深圳、廣州、上海、重慶、東莞等地累計(jì)交付42個(gè)項(xiàng)目，約2.7萬(wàn)套房源，已超過(guò)去年全年總交付量。