深圳樓市,這種打折法才是天花板級(jí)別的

月光已經(jīng)很舊了

但每天的日子是新的

如同流水,徹夜奔流。

——王志國(guó)《最美的生活》

文丨呆呆 ? 圖丨呆呆

2月21日,呆呆發(fā)了個(gè)視頻,好幾個(gè)購(gòu)房者問,呆呆,你到底說的哪個(gè)樓盤?

視頻里說,深圳坪山有樓盤首付1.7成69萬就可以買到89平的三房,另外的1.3成(50萬)首用后面無需支付,等于優(yōu)惠了50萬首付。

當(dāng)日下午的時(shí)候,這個(gè)樓盤的開發(fā)商給出聲明,說沒有這個(gè)優(yōu)惠(所以就不說樓盤名了)。但是現(xiàn)場(chǎng)中介說,有的有的。

不管現(xiàn)在還有沒有這優(yōu)惠,呆呆已不關(guān)心,只想跟想買房的購(gòu)房者說,遇到這種天花板級(jí)別的優(yōu)惠不要錯(cuò)過,寒潮今天已經(jīng)過去,不要一直窩在家里,沒事多出門看看樓,看盤的時(shí)候,說不定你就能遇上哪個(gè)樓盤推特價(jià)房了,如果恰好是你之前想買的房子,那不就可以省下幾十萬了?

01?

85折、降150萬,怎么樣的打折最實(shí)惠

"只需給1.7成首付"這個(gè)事情出來后,呆呆拿著這個(gè)優(yōu)惠和近期的各種優(yōu)惠比較了下,發(fā)現(xiàn),就算近期開發(fā)商最大的優(yōu)惠有給到150萬的,都沒有上面提到的“首付減掉50萬”來得直接。

如一套總價(jià)350萬的房子,首付三成就是105萬,如果首付減掉50萬就只需要55萬首付了,如果是總價(jià)減少50萬,就是300萬總價(jià),首付還是需要90萬,比較下就知道首付直接減掉50萬簡(jiǎn)直就是今年剛需盤天花板級(jí)別的優(yōu)惠了。

有人不信,說現(xiàn)在新盤優(yōu)惠50萬的多的是,確實(shí),這幾天陸續(xù)都看到有自媒體在爆料,例如羅湖的翠園華府推出的10套一口價(jià)里面,最高一套總價(jià)降了150萬,一套130平的房子,總價(jià)從1130萬降低到980萬,但是呆呆算了下,這樣直接減總價(jià),就算總價(jià)少了150萬,但是這算到首付里面,才少了45萬,而且這是上千萬總價(jià)的房產(chǎn)。

(羅湖翠園華府最近的特價(jià)房)

(光明樓盤的特惠房源)

羅湖蓮塘東海地產(chǎn)的盤也趁2022年2月22日這個(gè)好日子推出了10套85折的特價(jià)房,這個(gè)盤以前的備案價(jià)是7.9萬/平起,均價(jià)8.9萬/平,最近直接變成了6.9萬/平起,單價(jià)少了整整1萬元/平,也就是說一套90平的房子,總價(jià)就能少90萬/平,但即使這樣,一套90平的房子,首付可能也就能降低不到30萬。

(東海蓮塘樓盤的特價(jià))

當(dāng)然,還有一些也在打折的盤,折扣力度一般,例如光明某盤的折扣8-13萬,如今降價(jià)這點(diǎn)都不叫降價(jià)了,畢竟,羅湖兆鑫廣場(chǎng)給出的傭金都已經(jīng)高達(dá)15個(gè)點(diǎn)。這里要做個(gè)小提醒,遇到開發(fā)商給出高傭金的盤,特別是公寓或者辦公產(chǎn)權(quán)的房子,買家如果真的要買,一定要去了解下,傭金高的,可以要求中介返回部分傭金,等于也是拿到了優(yōu)惠。但是,總會(huì)有購(gòu)房者不知道這些套路,然后就活生生被坑。所以,去買房的時(shí)候,要多問問有沒有優(yōu)惠,最好是強(qiáng)硬點(diǎn),最好明確讓人家知道不給優(yōu)惠你就不買的決心。

呆呆覺得,其實(shí)開發(fā)商應(yīng)該多考慮1.7成首付優(yōu)惠做法,可以極大減輕剛需上車的壓力,要知道,以前一個(gè)三房如果首付是100萬左右,大家都會(huì)當(dāng)成一個(gè)低首付的盤來寫,還會(huì)提醒購(gòu)房者這樣的機(jī)會(huì)不多,能上車早點(diǎn)上車。

對(duì)于剛需來說,最缺的是什么,當(dāng)然是首付了,很多人買房子的首付都是東拼西湊的,減首付這招絕對(duì)有用,例如69萬首付買89平的住宅三房,全深圳幾乎沒有這么低的首付了。

02

多個(gè)城市首付兩成,深圳?

對(duì)于上面的優(yōu)惠,可能有人會(huì)說,現(xiàn)在很多城市的樓市都在救市,兩成首付的城市層出不窮,或許深圳也會(huì)出臺(tái)這樣的政策。

確實(shí),最近大家都知道一些城市首付下降,一些城市貸款利率下降。

看完后這些,呆呆想說兩點(diǎn)感受,首先,這些首付下調(diào)的都是不限購(gòu)城市,即使是限購(gòu)的佛山,推行兩成首付的也是不限購(gòu)區(qū)域,“不限購(gòu)”城市或者區(qū)域的涵義大家都懂,就是這個(gè)區(qū)域的房子不緊俏,在市場(chǎng)上漲期間都不需要限購(gòu),那么在市場(chǎng)進(jìn)入下行通道的時(shí)候,這些區(qū)域的銷售壓力肯定大過別的的區(qū)域,深圳現(xiàn)在這個(gè)鬼樣子大家都知道,如果比深圳還差很多,那確實(shí)不得不降首付了,特別山東菏澤這種城市,救市的心一直蠢蠢欲動(dòng),去年下半年就想過,后來不得已撤回而已;第二,房貸利率,其實(shí)這個(gè)深圳已經(jīng)下降了,現(xiàn)在深圳的首套利率是4.95%,低于很多城市,至少比惠州低,惠州這座城市,房?jī)r(jià)不高,房貸利率一直很高,最近惠州利率下降了還有5.2%。

那么這幾天一直就有人問,深圳有沒有兩成首付的可能性?

也不是說沒有可能,如果樓市繼續(xù)這樣下去,首套也可能出現(xiàn)兩成首付,如果政策不松這個(gè)口,開發(fā)商也可能,就如上面的“1.7成首付買房”。但是對(duì)于深圳二手房來說,首付兩成還不是最重要的事,重要的應(yīng)該是參考價(jià)的提高,如果參考價(jià)不提高,首付變化其實(shí)作用不大。舉個(gè)例子,500萬的房子,參考價(jià)是400萬,首付三成120萬,貸款280萬,而實(shí)際上,買家要支付首付220萬。如果兩成首付后,參考價(jià)的首付是80萬,能貸款320萬,這個(gè)時(shí)候,因?yàn)槭袌?chǎng)價(jià)還是500萬,他需要首付180萬,看上去是減少了40萬,但對(duì)于剛需來說,首付還是很多錢。

所以,如果參考價(jià)和市場(chǎng)價(jià)相差較大的樓盤,成交回暖依舊是個(gè)偽命題。最近有傳言說參考價(jià)會(huì)調(diào)整,記得去年說過,深圳每年的漲幅可以5%以內(nèi),如果這樣,新房的參考價(jià)確實(shí)還可以提升一點(diǎn)點(diǎn),可是,目前參考價(jià)都賣不出去的那些盤,漲價(jià)有用?

03

購(gòu)房者現(xiàn)在要出手?

市場(chǎng)上,救市的聲音已經(jīng)非常強(qiáng)大,而政策也確實(shí)在往松動(dòng)的方向走。

購(gòu)房者呢,沒房的人覺得還會(huì)下降,有多套房子的人永遠(yuǎn)信心很足,認(rèn)為只要堅(jiān)持下,好日子就會(huì)回來,很多有一套房的一心想找個(gè)機(jī)會(huì)賣了換新房。

春節(jié)后,呆呆收到的咨詢買房的人大部分都是想換房的而不是首次置業(yè)的,因?yàn)椴簧偈状沃脴I(yè)的人已經(jīng)不想出手。所以,所謂的剛需,除了孩子要上學(xué)的,大部分的購(gòu)房需求都是可以推遲的。名額珍貴,在深圳,買錯(cuò)房的代價(jià)真的太高了,很多人不敢輕易下手。

一個(gè)明顯的事實(shí)是,深圳的樓市不會(huì)馬上變好,我們應(yīng)該已經(jīng)處于最壞的時(shí)間,后面市場(chǎng)還能更差?應(yīng)該不會(huì)了。首次置業(yè)的,這個(gè)時(shí)候可以不出手,但一定要好好關(guān)注市場(chǎng),例如上面提到的各種特價(jià)房,如果這些盤恰好在你的購(gòu)買范圍內(nèi),那是可以出手的,而這些特價(jià)房源,開發(fā)商一般都是幾套幾套推出的,不敢一下全面降價(jià)的,一是害怕前面的業(yè)主來砸售樓處,二是,開發(fā)商也是走一步看一步,看政策看缺錢的程度再定營(yíng)銷策略;如果是想換房的,給一個(gè)建議,快去看今年新盤供應(yīng)表格,看看你想換的房子大概幾月份推出來,然后根據(jù)這個(gè)時(shí)間決定你賣房的時(shí)間,要給自己預(yù)留多點(diǎn)時(shí)間,畢竟現(xiàn)在二手真的不好賣。

很多換房的購(gòu)房者都有一個(gè)擔(dān)憂,現(xiàn)在掛牌,房?jī)r(jià)比去年已經(jīng)跌去100多萬,到底要不要賣呢?現(xiàn)在肯定不是賣房的好時(shí)機(jī),但是如果你需要的是更好的環(huán)境更大的空間和更好配套,如果那個(gè)你中意的房子上半年就要入市,那你現(xiàn)在就需要掛牌準(zhǔn)備出手,接受金錢損失是肯定的,只能從限價(jià)的新房里找回?fù)p失;但是如果你要買的房子,年底才入市,那不妨等等,等后面穩(wěn)定點(diǎn)再賣也是可以的;當(dāng)然,如果你想買新房只是為了賺錢,那不妨多考慮下,畢竟,未來房產(chǎn)賺大錢這事已經(jīng)讓人產(chǎn)生懷疑,“穩(wěn)”才是未來樓市主旋律。

最后,對(duì)于現(xiàn)在就想購(gòu)房的置業(yè)者們,這里想給個(gè)建議,當(dāng)你去現(xiàn)場(chǎng),銷售說特價(jià)房源沒有的時(shí)候,你一定要為自己爭(zhēng)取,明確告訴銷售,有特價(jià)才會(huì)買,也許銷售就會(huì)去幫你申請(qǐng)。畢竟特殊時(shí)期,能賣一套是一套,萬一爭(zhēng)取成功那都是不少錢。遵循這個(gè)邏輯,這個(gè)時(shí)候去買房,可以自己談?wù)剝?yōu)惠,優(yōu)惠如果沒有在明面上的,現(xiàn)在不好賣的盤,現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理手里或多或少會(huì)有一定的優(yōu)惠權(quán)利,可以爭(zhēng)取下。當(dāng)然,沒有你也沒有損失,萬一有就賺了,特別剛需盤客戶,能爭(zhēng)取一點(diǎn)是一點(diǎn)。

當(dāng)然,呆呆建議剛需去看特價(jià)房出手,不是說市場(chǎng)很快會(huì)好轉(zhuǎn),按照目前的情況,經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和開發(fā)商資金面好轉(zhuǎn)都沒有那么快,不排除還有開發(fā)商爆雷。這個(gè)時(shí)候,也不用著急買房,如果看到特價(jià)又正好是你想要的房子,是可以出手的。

有人說,這一輪北京、上海已經(jīng)穩(wěn)住而且有上漲跡象,那不一樣,深圳快速上漲的那兩年,北京、上海是沒有怎么漲的,就當(dāng)補(bǔ)漲吧。過去幾年,深圳一直是房?jī)r(jià)上漲的領(lǐng)頭羊,這次也該歇歇了。

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