環(huán)球微動態(tài)丨第一個拆除“調(diào)控核彈”的城市,出現(xiàn)了!

來源:?劉曉博說樓市

今天一大早,澎湃新聞報道了這樣一條消息:在西安,二手房參考價不再是硬標(biāo)準(zhǔn)。


(資料圖片僅供參考)

這是媒體報道證實的,二手房成交參考價松動第一城!

“二手房成交參考價”,被認(rèn)為是上一輪調(diào)控中最具殺傷力的發(fā)明,堪稱調(diào)控核彈,跟三道紅線的力量相當(dāng)。前者針對市場,后者是針對房企。

據(jù)澎湃新聞報道:

1、在西安,中介機(jī)構(gòu)的平臺已不用顯示此前官方公布的二手房成交參考價格。貝殼找房經(jīng)紀(jì)人表示,目前政府公布的二手房成交參考價格已經(jīng)不再顯示,外網(wǎng)上看到的價格就是業(yè)主在售的真實價格。

2、西安當(dāng)?shù)刂薪楸硎?,目前大部分銀行已不再將二手房指導(dǎo)價作為硬標(biāo)準(zhǔn),銀行會根據(jù)真實的成交價和評估價來批貸款,哪個低就按哪個做貸款總額審批。

3、截至發(fā)稿,西安市住建局未予回應(yīng)。西安市房產(chǎn)交易管理中心相關(guān)工作人員表示,成交參考價格可作參考,并非強(qiáng)制性。

由政府公布“二手房成交參考價”,并要求中介在網(wǎng)站、門店展示二手房價格的時候,不能展示真實的市場價、或者賣方叫價,只能展示官方的參考價;與此同時,在發(fā)放二手房貸款的時候,要求銀行必須按照官方公布的參考價執(zhí)行(相當(dāng)于提高二手房首付比例)。這種調(diào)控辦法,是深圳率先推出的,時間是2021年2月8日。

去年2月8日,《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制的通知》發(fā)布,涵蓋了深圳3595個小區(qū)。這個參考價,跟市場當(dāng)時真實的價格,差距甚大。尤其是在深圳樓市比較熱的西部,部分樓盤的參考價甚至只有市場價的50%到60%。

這個制度建立之后,一夜之間深圳人再也看不到二手房的真實價格了,各網(wǎng)站、門店展示的都是官方成交參考價。

銀行業(yè)在發(fā)放貸款的時候,也按照這個價格執(zhí)行。一套真實成交價1500萬的房子,官方參考價可能只有1000萬。那么銀行按照最高7成放貸,只能貸700萬,賣方則需要支付800萬的首付。一下子把首付從3成,提高到了5.3成。

如果你買的是二套房,首付比例還要高很多,可能超過8.5成!

二手房成交參考價的公布,把深圳火熱的樓市一下子冰鎮(zhèn)住了。

隨后,上海、西安、成都、寧波、紹興、無錫、衢州等10多個城市跟進(jìn),也都建立了自己的二手房成交參考價。全國掀起了一波“二手房調(diào)控學(xué)深圳”的熱潮。

但其他城市跟深圳的最大不同是,深圳下手更狠,一次性公布了3595個小區(qū)的成交參考價,基本上沒有漏網(wǎng)之魚。

其他城市在發(fā)布二手房成交參考價的時候,采取了分批公布、以觀后效的方式。先把過熱的、價格過高的小區(qū)管起來,然后再說。

西安在去年7月和10月,先后公布了兩批小區(qū)的參考價,第一次涉及102個小區(qū),第二次涉及103個小區(qū)。

然后,就沒有然后了。

因為10月以后,樓市已經(jīng)透心涼了,連央行都開始轉(zhuǎn)向,發(fā)聲要“維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展,維護(hù)住房消費者合法權(quán)益”了。

官方公布“二手房成交參考價”,并不允許公開展示真實價格,要求銀行嚴(yán)格按照參考價來發(fā)放貸款,這在人類房地產(chǎn)調(diào)控史上,是史無前例的。

這個政策,主要是給市場降溫。

另外,我們還有一個重要發(fā)明,就是“貨幣棚改+房票”,這主要是用來托樓市的,去庫存的,也是史無前例的。其方式是:政府征收質(zhì)量差、有安全隱患的小區(qū),給住戶發(fā)放一張帶面值的、本地使用的住房兌換券,限制在一定期限、一定范圍內(nèi)使用。這相當(dāng)于減少了房子的數(shù)量,增加了市場需求,2016年到2017年那一波三四線城市的房價大漲,就是“貨幣棚改+房票”創(chuàng)造的奇跡。

如今,“貨幣棚改+房票”已經(jīng)在20多個城市重出江湖。如果量足夠大,是足以讓樓市回暖的。

既然季節(jié)變了,調(diào)控的方向變了,那么遏制樓市、讓樓市迅速入冬的“二手房成交參考價”自然也到了松動的時候。

我相信,在西安之前或許有城市放松了這個制度,但人家只做不說,再加上城市級別不夠,所以沒有被媒體發(fā)現(xiàn)。

西安是副省級城市、省會城市,還是國家中心城市,所以被率先報道出來。

二手房成交參考價的殺傷力主要在兩點:第一,用它覆蓋、遮蔽真實房價,讓買賣雙方很難達(dá)成價格共識;第二,用它做貸款依據(jù),相當(dāng)于提高二手房首付比例。

所以,不需要取消二手房成交參考價,只需要放松上述兩點,就足以讓這個制度的殺傷力自然消退了。

從媒體報道看,西安就是這樣做的。

這對于西安二手房市場,是利好。

之前被“封印”的200多個小區(qū),是西安市場的領(lǐng)頭羊、風(fēng)向標(biāo)。當(dāng)他們無法活躍交易,創(chuàng)造價格新高的時候,西安二手房市場自然也就沉寂了。

現(xiàn)在,200多只領(lǐng)頭羊出籠了,市場活躍可期。

事實上,在樓市調(diào)控政策不斷松動的大背景下,西安樓市在上半年回暖跡象比較顯著,上半年一共誕生了3個“萬人搖”樓盤。(下圖)

此外,市民看房的熱情明顯回暖,6月份共超過2.27萬個家庭登記核驗通過。

西安也是上半年新房供應(yīng)量不降反升的少數(shù)城市之一,所以西安商品住宅去化周期在今年同比增加了75%,達(dá)到16.4個月,雖然不算嚴(yán)重,但壓力是顯而易見的。

在這種情況下,讓二手房市場活躍起來,讓想換新房的人可以賣出房子,來承接新盤,就成為當(dāng)務(wù)之急。

那么,西安不動產(chǎn)的投資價值如何?目前的購房政策在全國競爭力如何?

下面是截至2022年3月末,主要城市資金總量情況。這是判斷一個城市投資價值的最重要依據(jù)。

可以看到,西安的資金總量為2.89萬億人民幣,6月末的本外幣存款余額應(yīng)該已經(jīng)超過3萬億。

我根據(jù)資金總量,把杭州、成都、重慶、南京、蘇州、天津、武漢定義為強(qiáng)二線城市。

西安、寧波、鄭州、長沙是最接近強(qiáng)二線的4個城市,或者說是普通二線里的四巨頭。

上圖是2021年常住人口增長20強(qiáng),西安2021年常住人口增長了21萬人,位居全國第四。

所以無論是從資金還是人氣角度,西安都還不錯??梢赃M(jìn)入中國城市不動產(chǎn)價值TOP20城市。

西安是高校、科研院所云集的城市,科技創(chuàng)新是未來城市的發(fā)展主動力,在這方面西安優(yōu)于鄭州。

最近兩年來,西安提出了“秦創(chuàng)原”的概念,大致可以理解為“科學(xué)城”的概念,也就是西安的創(chuàng)新平臺。

從上圖可以看出,西安的科技創(chuàng)新因素主要集中在傳統(tǒng)中心城區(qū)的西南和西部。

西安目前房價最高,引領(lǐng)不動產(chǎn)價值的區(qū)域,也在南部和西部。這跟西安城市發(fā)展主方向,向北和向東,形成了背離。

這有點類似深圳。深圳未來更大的腹地在東部、在北部。但價值核心在西部和南部。

西安的這種背離,也會持續(xù)很多年,甚至永遠(yuǎn)背離。

上圖是我給西安最有價值區(qū)域畫的兩個橢圓。左側(cè)的是灃東新城,下面的是高新區(qū)、城南、曲江等板塊。

熟悉西安的朋友,也可以在留言區(qū)發(fā)表自己對西安樓市的看法。

目前西安的樓市限購政策,在強(qiáng)二線和普通二線四巨頭里競爭力不強(qiáng)。最能吸引全國熱錢的,恐怕還是南京、武漢、蘇州、重慶等限購門檻極低,或者沒有限購(重慶)的這四個城市。

我相信,西安年內(nèi)還會繼續(xù)松綁樓市,進(jìn)一步降低限購門檻。

關(guān)鍵詞:
圖片版權(quán)歸原作者所有,如有侵權(quán)請聯(lián)系我們,我們立刻刪除。
新化月報網(wǎng)報料熱線:886 2395@qq.com

相關(guān)文章

你可能會喜歡

最近更新

推薦閱讀