世界熱頭條丨活過這個(gè)冬天,依然是第一要?jiǎng)?wù)

來源:朱羅紀(jì)

如今,上與下,廟堂與江湖,似乎呈現(xiàn)截然相反的氣氛。2022年的市場,全社會(huì)自始至今都籠罩在一片肅殺、壓抑的氛圍中。各個(gè)房產(chǎn)群,大家聊房子的時(shí)候反而很少,聊核酸的時(shí)候反而更多。常常是一個(gè)封控的視頻,就會(huì)引發(fā)非常激烈的討論。

這樣的氛圍,很難讓人樂觀起來。而如此壓抑的氣氛,在我的記憶里,幾十年都不曾有過。


【資料圖】

講一個(gè)粉絲的故事。

3年前,我和這位粉絲一起去看了蛇口的名盤半三,那種160平的看海大戶。當(dāng)時(shí)在各種對比之后,認(rèn)為那個(gè)時(shí)候的價(jià)格(大約18)是值得的,于是就買了下來。在當(dāng)時(shí),他每年的收入足以輕松的覆蓋掉每月大幾萬的月供支出。

但自去年底以來,情勢急轉(zhuǎn)直下。因他做的是與房地產(chǎn)有關(guān)的生意,所以自然也遭遇了房地產(chǎn)的流動(dòng)性大危機(jī)的波及。公司的

現(xiàn)在只能是維持正常運(yùn)轉(zhuǎn),而原本每個(gè)月輕輕松松的房供,現(xiàn)在也開始變得有危機(jī)感。盡管家庭依然有較多的現(xiàn)金儲(chǔ)備,但是基于對未來的收入預(yù)期下滑,他開始產(chǎn)生心理壓力。

他說他今年大部分時(shí)候的狀態(tài)是這樣的:每天早上送孩子上學(xué)之外,坐咖啡館,一杯咖啡一個(gè)上午。下午再送孩子上學(xué),再一杯咖啡一個(gè)下午。盡量的減少開支,更是不做任何投資,什么都不做。“這個(gè)時(shí)候,什么都不做,反而是最正確的操作”。

我不知道有多少人,在今年,是和他一樣的狀況。據(jù)一些可信新聞的報(bào)道,我判斷不會(huì)少。市場拉胯的壓力,不是均勻的傳遞落到每個(gè)人的頭頂,總是有的人依然在賺錢,而有的人卻為生計(jì)發(fā)愁。

我們認(rèn)真評估后的共識(shí)是:可以考慮果斷而盡快的賣掉房子。

原因一是,市場環(huán)境改變,我們無法坐等政策刺激,這屬于不可控變量。做好自己的微觀,為家庭做好安全墊,才是當(dāng)務(wù)之急。二是,以半三目前的可成交價(jià)格(25+),依然還是可以比他買入的價(jià)格高30%以上。從追求絕對盈利的角度,依然是很成功的買賣。三是,這個(gè)價(jià)格售出,不僅可以清掉所有的大額負(fù)債,而且可以手握充沛的現(xiàn)金,用這些現(xiàn)金再去購買限價(jià)的優(yōu)質(zhì)新盤(單價(jià)只相當(dāng)于半三的一半),完全可以一次性付款,并且還會(huì)多出來很多現(xiàn)金可供從容支配。

這位粉絲的案例,是現(xiàn)在市場上很多買家正在面臨的境遇。今天的市場調(diào)整(每一次都是,只是這次調(diào)整級(jí)別更痛苦),對于那些子彈充沛的人來說,是良機(jī)。但對于那些較高負(fù)債的持有房產(chǎn)者來說,卻是煎熬。

一方面,家庭真實(shí)收入乃至收入預(yù)期都在顯著下降;而另一方面,以房供為主體的家庭支出,卻不見減少盡管經(jīng)過了幾次LPR下降,但帶來的幫助很小。在原有的預(yù)期下,收入足以覆蓋月供并且綽綽有余,但在現(xiàn)有狀態(tài)下,負(fù)債率因?yàn)槭杖氲南陆刀兊梅浅6盖?,這無形中就讓家庭壓力增大了許多。

我想這個(gè)時(shí)候,我們需要清醒的面對市場。當(dāng)市場逆轉(zhuǎn)時(shí),我們需要判斷,這是一次像以往一樣的無數(shù)次調(diào)整中的一次,還是過往的市場邏輯已經(jīng)不再成立。假如是前者,也許你可以選擇熬一熬,但是假如是后者,你只能降負(fù)債。在這一點(diǎn)上,個(gè)人和開發(fā)商并沒有本質(zhì)區(qū)別。

從目前的情況來看,我認(rèn)為是后者偏多。今天的房地產(chǎn)市場,我們已經(jīng)看到,以及持續(xù)定向“維穩(wěn)”接近1年時(shí)間,但是毫無起色,而且我判斷,就是再繼續(xù)釋放房地產(chǎn)的寬松政策,都不會(huì)有什么顯著提振。這個(gè)原因在于,今天的壓制面因素,除了房地產(chǎn)本身的高負(fù)債之外,系統(tǒng)性因素起到的壓制要更大——重點(diǎn)表現(xiàn)于對需求端購買力以及市場信心的快速削弱上。是以,僅僅是放松房地產(chǎn)政策,難有太大的意義。

我們的很多操作、預(yù)期乃至思維方式,都是是建立在過去的順周期里、或者說是正常周期里的。但是現(xiàn)在的環(huán)境完全逆轉(zhuǎn),依然是歷史固有的思維方式,恐怕不足以令我們度過難關(guān)。我們只能因時(shí)而變,去調(diào)整決策讓自己的處境更好一些。

市場的不確定性現(xiàn)時(shí)和未來都處在無法評估的狀態(tài),猶如霧中行走。對于較高負(fù)債的持有房產(chǎn)者,面對這樣的狀況:降低負(fù)債,做足安全墊,當(dāng)是不可猶豫的第一要?jiǎng)?wù)。

所以,和我上面說的案例相似的境況,我認(rèn)為今天的選擇,都應(yīng)該是考慮出掉房子。這是正確的做法,雖然你賣不到很好的價(jià)格了,但是依然可以獲利。這個(gè)時(shí)候,現(xiàn)金無疑是最珍貴的資產(chǎn),持續(xù)的降低負(fù)債、把負(fù)債水平控制在非常安全的狀態(tài),是應(yīng)該果斷做的事情。

經(jīng)常情況下,我們會(huì)被下面一種說法刺激到:如果你持有現(xiàn)金,那么你跑不贏通脹。

這個(gè)從長期看當(dāng)然是對的,長周期里,現(xiàn)金絕不是好資產(chǎn)。但是在一些極端系統(tǒng)性危機(jī)下(就如今天這樣),持有現(xiàn)金是最優(yōu)的選擇。

有的人會(huì)信奉達(dá)里奧的觀點(diǎn),達(dá)里奧說,現(xiàn)金永遠(yuǎn)都是垃圾。但是這個(gè)還真的需要你考慮有沒有那個(gè)能力圈的問題,在他現(xiàn)金是垃圾,在你投資可能是大坑。

你擁有現(xiàn)金,或許跑不贏通脹而貶值,但想著跑贏通脹而心急火燎的投出去,卻可能會(huì)得到更大更快的貶值。這便是今年的普遍現(xiàn)象,許多拿著現(xiàn)金沖進(jìn)股市抄底的人,都又成功的站崗了。這么多年,我從來沒有見過像今天這樣,很多股票都跌去了90%,已經(jīng)是妥妥的價(jià)值毀滅了。

這些倒不是我站著說話不腰疼,而是我自己也真真的拿著現(xiàn)金站了崗,得到的教訓(xùn)罷了。在這個(gè)迷霧森林的時(shí)刻,持有現(xiàn)金,大不了你錯(cuò)過一些機(jī)會(huì),但是現(xiàn)在冒然的負(fù)債投出去,有可能敗得很慘。

我相信,“長周期持有卓越城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)”,永遠(yuǎn)是最簡單的、最正確的操作。這是個(gè)簡單樸素的常識(shí),在紐倫港都成立,在北上廣深也成立,它就和“冬天過去,春天一定會(huì)來”一樣正確。

但是,這個(gè)簡單的邏輯里有一點(diǎn)bug需要你注意,雖然只有這一點(diǎn),但是在極端情況下(就如今天這個(gè)時(shí)候)可以要命。春天當(dāng)然一定會(huì)來,但你要首先活過那個(gè)冬天,不能倒在冬天里。這是為什么我從2016年開號(hào)起就一再強(qiáng)調(diào)要低負(fù)債,不要隨便上杠桿的緣故。人們往往只看到玩杠桿爆發(fā)了帶來的財(cái)富誘惑,但卻忽視掉硬幣背面的風(fēng)險(xiǎn)。

這些常識(shí),與諸君共勉。

關(guān)鍵詞: 這個(gè)冬天
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