來源：朱羅紀(jì)

如今，上與下，廟堂與江湖，似乎呈現(xiàn)截然相反的氣氛。2022年的市場，全社會(huì)自始至今都籠罩在一片肅殺、壓抑的氛圍中。各個(gè)房產(chǎn)群，大家聊房子的時(shí)候反而很少，聊核酸的時(shí)候反而更多。常常是一個(gè)封控的視頻，就會(huì)引發(fā)非常激烈的討論。

這樣的氛圍，很難讓人樂觀起來。而如此壓抑的氣氛，在我的記憶里，幾十年都不曾有過。

【資料圖】

講一個(gè)粉絲的故事。

3年前，我和這位粉絲一起去看了蛇口的名盤半三，那種160平的看海大戶。當(dāng)時(shí)在各種對比之后，認(rèn)為那個(gè)時(shí)候的價(jià)格（大約18）是值得的，于是就買了下來。在當(dāng)時(shí)，他每年的收入足以輕松的覆蓋掉每月大幾萬的月供支出。

但自去年底以來，情勢急轉(zhuǎn)直下。因他做的是與房地產(chǎn)有關(guān)的生意，所以自然也遭遇了房地產(chǎn)的流動(dòng)性大危機(jī)的波及。公司的

現(xiàn)在只能是維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，而原本每個(gè)月輕輕松松的房供，現(xiàn)在也開始變得有危機(jī)感。盡管家庭依然有較多的現(xiàn)金儲(chǔ)備，但是基于對未來的收入預(yù)期下滑，他開始產(chǎn)生心理壓力。

他說他今年大部分時(shí)候的狀態(tài)是這樣的：每天早上送孩子上學(xué)之外，坐咖啡館，一杯咖啡一個(gè)上午。下午再送孩子上學(xué)，再一杯咖啡一個(gè)下午。盡量的減少開支，更是不做任何投資，什么都不做。“這個(gè)時(shí)候，什么都不做，反而是最正確的操作”。

我不知道有多少人，在今年，是和他一樣的狀況。據(jù)一些可信新聞的報(bào)道，我判斷不會(huì)少。市場拉胯的壓力，不是均勻的傳遞落到每個(gè)人的頭頂，總是有的人依然在賺錢，而有的人卻為生計(jì)發(fā)愁。

我們認(rèn)真評估后的共識(shí)是：可以考慮果斷而盡快的賣掉房子。

原因一是，市場環(huán)境改變，我們無法坐等政策刺激，這屬于不可控變量。做好自己的微觀，為家庭做好安全墊，才是當(dāng)務(wù)之急。二是，以半三目前的可成交價(jià)格（25+），依然還是可以比他買入的價(jià)格高30%以上。從追求絕對盈利的角度，依然是很成功的買賣。三是，這個(gè)價(jià)格售出，不僅可以清掉所有的大額負(fù)債，而且可以手握充沛的現(xiàn)金，用這些現(xiàn)金再去購買限價(jià)的優(yōu)質(zhì)新盤（單價(jià)只相當(dāng)于半三的一半），完全可以一次性付款，并且還會(huì)多出來很多現(xiàn)金可供從容支配。

這位粉絲的案例，是現(xiàn)在市場上很多買家正在面臨的境遇。今天的市場調(diào)整（每一次都是，只是這次調(diào)整級(jí)別更痛苦），對于那些子彈充沛的人來說，是良機(jī)。但對于那些較高負(fù)債的持有房產(chǎn)者來說，卻是煎熬。

一方面，家庭真實(shí)收入乃至收入預(yù)期都在顯著下降；而另一方面，以房供為主體的家庭支出，卻不見減少盡管經(jīng)過了幾次LPR下降，但帶來的幫助很小。在原有的預(yù)期下，收入足以覆蓋月供并且綽綽有余，但在現(xiàn)有狀態(tài)下，負(fù)債率因?yàn)槭杖氲南陆刀兊梅浅６盖?，這無形中就讓家庭壓力增大了許多。

我想這個(gè)時(shí)候，我們需要清醒的面對市場。當(dāng)市場逆轉(zhuǎn)時(shí)，我們需要判斷，這是一次像以往一樣的無數(shù)次調(diào)整中的一次，還是過往的市場邏輯已經(jīng)不再成立。假如是前者，也許你可以選擇熬一熬，但是假如是后者，你只能降負(fù)債。在這一點(diǎn)上，個(gè)人和開發(fā)商并沒有本質(zhì)區(qū)別。

從目前的情況來看，我認(rèn)為是后者偏多。今天的房地產(chǎn)市場，我們已經(jīng)看到，以及持續(xù)定向“維穩(wěn)”接近1年時(shí)間，但是毫無起色，而且我判斷，就是再繼續(xù)釋放房地產(chǎn)的寬松政策，都不會(huì)有什么顯著提振。這個(gè)原因在于，今天的壓制面因素，除了房地產(chǎn)本身的高負(fù)債之外，系統(tǒng)性因素起到的壓制要更大——重點(diǎn)表現(xiàn)于對需求端購買力以及市場信心的快速削弱上。是以，僅僅是放松房地產(chǎn)政策，難有太大的意義。

我們的很多操作、預(yù)期乃至思維方式，都是是建立在過去的順周期里、或者說是正常周期里的。但是現(xiàn)在的環(huán)境完全逆轉(zhuǎn)，依然是歷史固有的思維方式，恐怕不足以令我們度過難關(guān)。我們只能因時(shí)而變，去調(diào)整決策讓自己的處境更好一些。

市場的不確定性現(xiàn)時(shí)和未來都處在無法評估的狀態(tài)，猶如霧中行走。對于較高負(fù)債的持有房產(chǎn)者，面對這樣的狀況：降低負(fù)債，做足安全墊，當(dāng)是不可猶豫的第一要?jiǎng)?wù)。

所以，和我上面說的案例相似的境況，我認(rèn)為今天的選擇，都應(yīng)該是考慮出掉房子。這是正確的做法，雖然你賣不到很好的價(jià)格了，但是依然可以獲利。這個(gè)時(shí)候，現(xiàn)金無疑是最珍貴的資產(chǎn)，持續(xù)的降低負(fù)債、把負(fù)債水平控制在非常安全的狀態(tài)，是應(yīng)該果斷做的事情。

經(jīng)常情況下，我們會(huì)被下面一種說法刺激到：如果你持有現(xiàn)金，那么你跑不贏通脹。

這個(gè)從長期看當(dāng)然是對的，長周期里，現(xiàn)金絕不是好資產(chǎn)。但是在一些極端系統(tǒng)性危機(jī)下（就如今天這樣），持有現(xiàn)金是最優(yōu)的選擇。

有的人會(huì)信奉達(dá)里奧的觀點(diǎn)，達(dá)里奧說，現(xiàn)金永遠(yuǎn)都是垃圾。但是這個(gè)還真的需要你考慮有沒有那個(gè)能力圈的問題，在他現(xiàn)金是垃圾，在你投資可能是大坑。

你擁有現(xiàn)金，或許跑不贏通脹而貶值，但想著跑贏通脹而心急火燎的投出去，卻可能會(huì)得到更大更快的貶值。這便是今年的普遍現(xiàn)象，許多拿著現(xiàn)金沖進(jìn)股市抄底的人，都又成功的站崗了。這么多年，我從來沒有見過像今天這樣，很多股票都跌去了90%，已經(jīng)是妥妥的價(jià)值毀滅了。

這些倒不是我站著說話不腰疼，而是我自己也真真的拿著現(xiàn)金站了崗，得到的教訓(xùn)罷了。在這個(gè)迷霧森林的時(shí)刻，持有現(xiàn)金，大不了你錯(cuò)過一些機(jī)會(huì)，但是現(xiàn)在冒然的負(fù)債投出去，有可能敗得很慘。

我相信，“長周期持有卓越城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)”，永遠(yuǎn)是最簡單的、最正確的操作。這是個(gè)簡單樸素的常識(shí)，在紐倫港都成立，在北上廣深也成立，它就和“冬天過去，春天一定會(huì)來”一樣正確。

但是，這個(gè)簡單的邏輯里有一點(diǎn)bug需要你注意，雖然只有這一點(diǎn)，但是在極端情況下（就如今天這個(gè)時(shí)候）可以要命。春天當(dāng)然一定會(huì)來，但你要首先活過那個(gè)冬天，不能倒在冬天里。這是為什么我從2016年開號(hào)起就一再強(qiáng)調(diào)要低負(fù)債，不要隨便上杠桿的緣故。人們往往只看到玩杠桿爆發(fā)了帶來的財(cái)富誘惑，但卻忽視掉硬幣背面的風(fēng)險(xiǎn)。

這些常識(shí)，與諸君共勉。