文/謝逸楓

(資料圖片僅供參考)

預(yù)售制度或期房銷售模式已經(jīng)存在30年了。

預(yù)售制最早出現(xiàn)于1953年，由“香港地王”霍英東提出建立。

1956年，香港頒布了《預(yù)售樓花同意書》，以法律形式確認(rèn)了商品房預(yù)售制。

內(nèi)地關(guān)于預(yù)售制的概念是于1983年在深圳首次提出的，1983年和1986年，深圳和上海分別試點了商品房預(yù)售制度。

1994年，在《城市房地產(chǎn)管理法》中明確規(guī)定了商品房預(yù)售制的實施方案，這份方案的提出標(biāo)志著我國的第一份預(yù)售制度正式形成。

預(yù)售制為我國商品房銷售的主要方式之一。中國內(nèi)地期房銷售模式已實行了30年時間。該制度為減輕房企資金壓力、促進(jìn)房屋交易市場活躍等發(fā)揮了積極的重要作用。

2022年停工斷貸潮風(fēng)波后，關(guān)于期房的交易風(fēng)險探討明顯增多，關(guān)于現(xiàn)房銷售的各類文件和建議也明顯增多。

2023年1月，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議召開。此次會議明確要促進(jìn)轉(zhuǎn)型，有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，意味著2023年現(xiàn)房銷售的改革號角已吹響。

現(xiàn)在談取消預(yù)售制，說說而已。

海南成為了我國首個取消商品房預(yù)售制的省市。雖然此次海南省取消了預(yù)售制，但實施的過程想必并不容易。

早在海南宣布取消預(yù)售制之前，其他省份也曾推行過，但卻都以失敗告終。其中之一就是廣東省。

2018年9月份，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會曾就下發(fā)《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》，并已擬定了相關(guān)材料。

湖南永州，當(dāng)?shù)匾舶l(fā)布了“購房風(fēng)險提示”，其中有意識提醒購房者在購買期房時要小心謹(jǐn)慎，切勿因貪圖折扣而陷入購房風(fēng)險。

但在過程中卻遭到了來自各方的壓力，最終這則意見不了了之。

1月17日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售”，不足一個月時間，已有山東、安徽、河南、四川、廣東等地明確表態(tài)，試點現(xiàn)房銷售。

2023年2月7日，河南住建會議召開，今年將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門檻，以鄭州、開封為試點，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售

針對“是否現(xiàn)在取消預(yù)售制”，我的看法是目前”現(xiàn)房銷售“階段無法代替預(yù)售制的功能、作用，需要一個過渡期（10年-20年）。

短期內(nèi)，堅決不能取消商品房預(yù)售制，因為不是好時機(jī)，條件不具備。長期看，現(xiàn)房制代替預(yù)售制是大勢所趨，即取消預(yù)售制，是不可避免的。

預(yù)售制在早期的作用，集中體現(xiàn)在快速增加市場住房，彌補(bǔ)開發(fā)商缺錢的困境?，F(xiàn)房銷售相對預(yù)售制，質(zhì)量、交付更加透明、按時，卻不是百分百不會出現(xiàn)問題。

現(xiàn)在的預(yù)售制最大的功能、作用，比早期更加明顯。

問題一是現(xiàn)在城市的住房真的夠了嗎

剔除大規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房、98年之前的快到倒下房、大量要拆遷的城中村房、租賃房、保障房，真正的商品房是非常稀少的。

城市目前依然是非常缺品質(zhì)好、環(huán)境好、配套好的商品房。

問題二是目前只有小部分城市進(jìn)入存量時代，供需依然是不平衡的，區(qū)域結(jié)構(gòu)性的問題還是存在的。

現(xiàn)在大規(guī)模的城市更新、拆遷、違法小產(chǎn)權(quán)房等建筑清理爆發(fā)，加上人口結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)的分裂，所謂的存量時代、套戶比都是忽悠人的。

問題三是現(xiàn)在的房企更加缺錢。

銀行不給貸款，銷售回款，經(jīng)營困難、大量的房企停止拿地、項目停工、逾期交房、債務(wù)違約、有的房企還破產(chǎn)等，不是因為預(yù)售制的問題吧。

是與金融、調(diào)控、疫情、開發(fā)模式有直接的關(guān)系。

問題四是現(xiàn)房銷售，真的就不會出現(xiàn)產(chǎn)品質(zhì)量、規(guī)劃、配套等問題嗎。

誰能夠保證不會出現(xiàn)問題?，F(xiàn)房銷售，真的能實現(xiàn)房住不炒，完善長效機(jī)制嗎，二者之間，實則是沒有半毛錢關(guān)系。

問題五是預(yù)售制，都是需要政府批商品房預(yù)售證才能銷售房子的，商品房預(yù)售資金一樣是監(jiān)管的。

不同的是國外按照工程施工進(jìn)度付款、分期支付、資金監(jiān)管嚴(yán)格、違約處罰措施全等。因此，當(dāng)務(wù)之急是完善預(yù)售制的弊端，才是重點，不是因噎廢食。

值得注意的是現(xiàn)在海南、廣西、山東、安徽、河南、四川、廣東的一些城市、一些出讓地塊正在”現(xiàn)房試點“，事實上是真正”現(xiàn)房試點“的房企，落地的現(xiàn)房樓盤非常少。

想一想，高地價、高稅費(fèi)、高利息的三高背景下，現(xiàn)房銷售對于房企資金、經(jīng)營公司的壓力非常大。

最可怕的是現(xiàn)在房企債務(wù)違約的現(xiàn)象沒有停止，銷售沒有復(fù)蘇，停工、逾期交房還是存在。因為三道紅線、房地產(chǎn)集中貸款制的壓制，三支利箭的落地緩慢。

房企連土地都不敢拿了，一旦現(xiàn)在預(yù)售制取消，實行現(xiàn)房銷售，肯定是爆連環(huán)雷。

首當(dāng)其沖的是債務(wù)集中到期的房企，一是沒有預(yù)售款，二是銀行又不借款，必然會導(dǎo)致房企再度大規(guī)模的爆雷。

其次是沖擊金融系統(tǒng)、上下游供應(yīng)鏈的企業(yè)，由于貸款、貨款延期或改期，經(jīng)營困難，發(fā)生爆雷、金融風(fēng)險。

購房者的壓力一樣大，現(xiàn)房銷售的樓盤，由于前期投入大、項目建設(shè)周期及蓋房與融資時間拉長，導(dǎo)致房企投資開發(fā)的樓盤成本大大增加，羊毛出在羊身上，成本大幅度上升。

加上供應(yīng)的減少，出現(xiàn)供不應(yīng)求，成本必然轉(zhuǎn)移到房價上，購房者買房的成本自然比期房高。

不能聽信某些研究股票的經(jīng)濟(jì)學(xué)家忽悠，所謂的”是該取消預(yù)售制了“的建議?，F(xiàn)在絕對不能貿(mào)然、一意孤行的取消預(yù)售制，否則必給房地產(chǎn)行業(yè)埋下禍端。

必須承認(rèn)的是預(yù)售制確實存在弊端，帶給房地產(chǎn)市場、購房者不好的地方。

實際上國家、政府經(jīng)注意到預(yù)售制存在不少問題，卻沒有馬上取消預(yù)售制，實際上是承認(rèn)預(yù)售制的存在，是合理的，是符合當(dāng)下房地產(chǎn)市場發(fā)展的。

可以負(fù)責(zé)任的講，國家現(xiàn)在沒有一刀切的取消預(yù)售制，實行現(xiàn)售制，而是采取城市”現(xiàn)房試點“的辦法，就是對現(xiàn)在是否取消預(yù)售制持謹(jǐn)慎、理性現(xiàn)實的態(tài)度。

城市出現(xiàn)預(yù)售制、銷房銷售的并存現(xiàn)象，目的就是讓預(yù)售制過渡到現(xiàn)房銷售，試點的真正意義，另外是土地出讓的規(guī)則增加這樣的現(xiàn)房銷售條件，也是試探房企對政策的反應(yīng)，市場的反響。

一旦市場環(huán)境變化，現(xiàn)房銷售又轉(zhuǎn)變?yōu)轭A(yù)售制。

從國家、政府意愿角度看，主要考慮到四點，一是市場上超過85%的商品房，全是期房，供需相對平穩(wěn)。二是預(yù)售制的功能、作用，目前沒有好的制度、政策臨時代替的。

根據(jù)易居的研究數(shù)據(jù)顯示，目前全國現(xiàn)房銷售占市場的13.9%，期房占86.1%。

2022年，全國現(xiàn)房銷售面積為1.6億平方米，同比下降2.3%。現(xiàn)房銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)小幅降溫，和全國房地產(chǎn)市場降溫的大環(huán)境有關(guān)。

根據(jù)易居的研究數(shù)據(jù)顯示，2022年全國新建商品住宅成交面積同比下滑26.8%，全國期房銷售面積同比下滑29.6%，這反過來說明現(xiàn)房銷售市場沒有遇到較大的下跌。

根據(jù)易居的研究數(shù)據(jù)顯示，2018年開始現(xiàn)房的銷售占比持續(xù)走低，也說明住宅交易市場中認(rèn)購期房的比例越來越大。這一態(tài)勢一直延續(xù)到2021年的6月份。

即“現(xiàn)房銷售占比=年初累計現(xiàn)房銷售面積/年初累計新建商品住宅銷售面積”。

根據(jù)易居的研究數(shù)據(jù)顯示，2021年6月份，全國現(xiàn)房銷售占比為9.5%，隨后該指標(biāo)總體處于攀升態(tài)勢，到了2021年12月為10.4%。

而到了2022年該指標(biāo)繼續(xù)上升，到了2022年12月達(dá)到13.9%的水平?，F(xiàn)房銷售占比的拉升，體現(xiàn)了購房者購房信心的變化。

即“2022年某省份現(xiàn)房銷售規(guī)模占比=2022年某省份現(xiàn)房銷售面積/2022年某省份新建商品住宅銷售面積”。

根據(jù)易居的研究數(shù)據(jù)顯示，2022年全國31省份中，海南的銷售規(guī)模占比最高，為39%。通俗理解是，海南10套住宅銷售中，有6套是期房、有4套是現(xiàn)房。

同時，青海的現(xiàn)房銷售規(guī)模占比最低，為4%?？傮w上，全國有15個省份現(xiàn)房銷售占比低于全國平均水平。

經(jīng)過這3年的改革試點，其現(xiàn)房銷售占比明顯提升。數(shù)據(jù)顯示，2020-2022年3年期間，海南現(xiàn)房銷售的占比分別為20%、24%和39%，該占比拉升速度很快。

其他省份方面，如黑龍江、天津、吉林、遼寧的現(xiàn)房銷售占比較高，分別為39%、34%、26%和21%。

由于銷售市場表現(xiàn)不好，所以銷售周期或去化周期明顯拉長，進(jìn)而使得部分項目在期房階段無法順利銷售，最終形成了現(xiàn)房層面的待售房源。

根據(jù)易居的研究數(shù)據(jù)顯示，北京、上海等省份而言，其現(xiàn)房銷售占比為23%和20%，這或和此類省份預(yù)售許可的標(biāo)準(zhǔn)較高有關(guān)，很多預(yù)售的項目，工程形象進(jìn)度已經(jīng)接近封頂或現(xiàn)房標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而使得現(xiàn)房銷售占比會略高。

2022年部分省份的現(xiàn)房銷售增速高于預(yù)期，如云南、福建和湖北，同比增速分別為41%、33%和32%。從實際反饋的情況看，以云南為例，2022年停工斷貸事件后，確實很多購房者更偏好買現(xiàn)房，對認(rèn)購期房非常謹(jǐn)慎。

根據(jù)易居的研究數(shù)據(jù)顯示，2022年7月份曾經(jīng)在網(wǎng)絡(luò)上流出271份停貸告知書，按照其省份歸屬地，我們選取了數(shù)量排行前10的省份，即河南、湖南、湖北、陜西、河北、江西、四川、廣西、江蘇和重慶。

最近3年現(xiàn)房銷售的面積占比，湖北、江西、廣西、江蘇、重慶等省份的占比拉升態(tài)勢最為明顯，比如說湖北在2020年和2021年現(xiàn)房銷售的占比均為9%，而到了2022年上升為15%。

根據(jù)易居的研究數(shù)據(jù)顯示，歷年現(xiàn)房價格總體上比期房價格要低，比如說2022年現(xiàn)房的價格為8326元/平方米，期房的價格為10486元/平方米，兩者價差2159元/平方米。

理論上說，現(xiàn)房的認(rèn)購風(fēng)險較小，其價格應(yīng)該比期房要更高。

之所以出現(xiàn)這種反?，F(xiàn)象，原因在于，目前市面上的部分現(xiàn)房，其實屬于滯銷盤或尾盤，即戶型或產(chǎn)品存在瑕疵，所以其房價會比較低。

三是預(yù)售制帶給國家、地方政府、房企、購房者的好處，利好，短期內(nèi)不會因為預(yù)售制出現(xiàn)的問題突然停止實施的。

四是短期取消預(yù)售制，實行現(xiàn)售制，總體看，不利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、不利于金融行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展、不利于房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展。

不利于市場土地、住房供需關(guān)系、不利于房價與地價及市場預(yù)期穩(wěn)定、不利于房企項目滾動開發(fā)模式、不利于大部分的購房者。

現(xiàn)房銷售代替預(yù)售制，是大勢所趨，長期看。

取消預(yù)售制，實現(xiàn)現(xiàn)房銷售的條件，首先是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)，沒有大起大落，保障性住房市場建立。土地、住房供需平衡，地方不依賴土地財政。

其次是房地產(chǎn)項目滾動開發(fā)模式、金融制度、土地制度、財稅制度的變革，地方配套政策的實施。最后是房企融資不依賴預(yù)售款，直接融資為主。