9月26日，東興證券發(fā)布房地產(chǎn)周報。

投資摘要：

【資料圖】

市場行情：

本周（9.18-9.22）A股地產(chǎn)指數(shù)（申萬房地產(chǎn)）漲幅-0.51%（上周-1.64%），A股大盤（中證A股）漲幅0.31%（上周-0.64%）；H股（9.18-9.22）地產(chǎn)指數(shù)（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)）漲幅-2.76%（上周-4.20%），H股物業(yè)指數(shù)（恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)）漲幅-2.22%（上周-4.44%），H股大盤（恒生指數(shù)）漲幅-0.69%（上周-0.11%）。本周A股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于大盤、H股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于大盤、H股物業(yè)板塊表現(xiàn)弱于大盤。

行業(yè)基本面：

新房銷售未見明顯改善，一線城市二手房成交有所回暖。從數(shù)據(jù)來看，27城商品房累計銷售面積（1.1~9.22）同比增長0.0%，本月至今（9.1~9.22）同比下滑15.9%，上月整月同比下滑11.3%；其中一線城市(4城)本月至今（9.1~9.22）同比下滑35.0%、上月整月同比下滑32.1%；二線城市(10城)本月至今（9.1~9.22）同比增長5.2%、上月整月同比增長3.4%。12城二手房成交面積（1.1~9.22）同比增長22.9%，本月至今（9.1~9.22）同比增長4.3%，上月整月同比下滑2.3%；其中，一線城市(2城)本月至今（9.1~9.22）同比增長16.6%，上月整月同比下滑13.4%；二線城市(6城)本月至今（9.1~9.16）同比下滑6.6%，上月整月同比下滑3.9%。

土地市場維持弱勢。從數(shù)據(jù)來看，100大中城市本年累計（2022.12.26~2023.9.17）成交土地建面同比下滑21.6%，上周累計同比下滑22.2%；本周100大中城市（9.11~9.17）土地成交溢價率2.0%，上周4.0%；100大中城市本年累計（2022.12.26~2023.9.17）土地成交總價同比下滑25.7%，上周累計同比下滑24.7%。

內(nèi)債融資走弱。從數(shù)據(jù)來看，境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模（1.1~9.24）累計同比下滑11.0%，9月（9.1~9.24）同比下滑60.8%。

二線城市陸續(xù)放松限購，一線城市中廣州率先放松限購。9月20日，廣州市宣布優(yōu)化住房限購和增值稅免稅年限：在越秀、海珠、荔灣、天河、白云、南沙等區(qū)購買住房的，本市戶籍居民家庭限購2套住房，非本市戶籍提交連續(xù)2年繳納個稅或社保證明限購1套；將越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔、番禺、南沙、增城等區(qū)個人銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。此外，本周還有天津、昆明、宜昌，青島、三亞等執(zhí)行“認房不認貸”、武漢宣布取消二環(huán)以內(nèi)住房限購政策、西安取消二環(huán)以外區(qū)域限購政策等。僅9月以來，已有南京、合肥、濟南等11城全面取消限購政策，廣州、長沙、天津、西安、蘇州優(yōu)化限購政策，二線城市放松或者取消限購政策已經(jīng)是大勢所趨。

投資策略：

東興證券認為中央對樓市的定調(diào)已經(jīng)發(fā)生重大變化，核心城市限購政策正迎來普遍放松。自八月底三部門聯(lián)合推動落實購買首套房貸款“認房不認貸”政策措施之后，已經(jīng)諸多核心城市陸續(xù)取消限制性購房政策。東興證券認為重點布局一二線城市的優(yōu)質(zhì)房企將受益于一二線需求端政策的落地和城中村改造的加速推進。高能級城市布局較多的保利發(fā)展、龍湖集團、越秀地產(chǎn)、萬科等優(yōu)質(zhì)房企有望受益于核心一二線城市的政策改善，在需求回暖之際搶占先機。

風險提示：行業(yè)政策落地不及預期的風險、盈利能力繼續(xù)下滑的風險、銷售不及預期的風險、資產(chǎn)大幅減值的風險。