近日，第一太平戴維斯攜手弘源資產(chǎn)于泓晟國(guó)際中心20層共享會(huì)議區(qū)共同舉辦“專業(yè)資管賦能商辦樓宇價(jià)值重塑”2023第三季度媒體發(fā)布會(huì)?；顒?dòng)上，第一太平戴維斯權(quán)威發(fā)布2023年第三季度的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究成果，全面回顧總結(jié)北京寫(xiě)字樓、商業(yè)零售及大宗投資等不同細(xì)分市場(chǎng)的季度表現(xiàn)，并對(duì)近期國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的重大調(diào)整與變化進(jìn)行階段性研判，對(duì)2023年四季度以及2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)做出預(yù)測(cè)與展望。

第一太平戴維斯華北區(qū)董事長(zhǎng)胡裕華先生表示：“2023年第三季度，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的變化來(lái)自于政策端的利好盡出，從中央到地方出臺(tái)了一系列放松限購(gòu)限售、調(diào)整優(yōu)化住房信貸等一攬子刺激政策，彰顯中央托底房地產(chǎn)的信心與決心。眾所周知，今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直走勢(shì)低迷、長(zhǎng)期位于底部徘徊，樓市整體走弱已是不爭(zhēng)的事實(shí)。而隨著利好政策持續(xù)推出并積極落地，有利于扭轉(zhuǎn)潛在購(gòu)房者的預(yù)期并有效刺激住房消費(fèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在三季度末實(shí)現(xiàn)筑底，進(jìn)而推動(dòng)樓市進(jìn)入復(fù)蘇周期?！?/p>

2023年第三季度，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)一掃上半年的頹勢(shì)、迎來(lái)強(qiáng)勁反彈。季度內(nèi)，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)共有四座新項(xiàng)目正式交付，帶來(lái)約38.1萬(wàn)平方米的新辦公面積。前三季度全市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)量累計(jì)為68.3萬(wàn)平方米，約為去年同期的1.9倍，大體量供應(yīng)所帶來(lái)的去化壓力有增無(wú)減。

(資料圖片僅供參考)

但在三季度，寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求端的表現(xiàn)卻十分亮眼，一掃上半年的萎靡不振。進(jìn)入下半年以來(lái)，政府的穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)增長(zhǎng)政策持續(xù)加力，包括房地產(chǎn)行業(yè)也頻頻迎來(lái)政策利好、進(jìn)入筑底復(fù)蘇通道，企業(yè)預(yù)期跟隨經(jīng)濟(jì)運(yùn)行而逐步改善，進(jìn)而影響其租賃策略與需求。因此，三季度的全市凈吸納量終于“由負(fù)轉(zhuǎn)正”、并錄得12.3萬(wàn)平方米的高數(shù)值，繼2021年末以來(lái)單季度凈吸納量首次突破10萬(wàn)平米大關(guān)。2023年前三季度，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)累積凈吸納量約為10.7萬(wàn)平方米，較去年同期上升14.5%。

2023年三季度，受大體量新供應(yīng)的影響，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率繼續(xù)攀升，環(huán)比、同比分別上升1.2、3.7個(gè)百分點(diǎn)，至19.5%的高位。業(yè)主方則繼續(xù)采用“以價(jià)換量”策略，通過(guò)讓渡租金價(jià)格空間、或給予更多優(yōu)惠條件以鎖定租賃需求，使得三季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金繼續(xù)下滑，至人民幣每平方米每月310.4元，環(huán)比、同比分別下降0.7%、6.4%。

展望2023年四季度以及即將到來(lái)的2024年，從供應(yīng)端角度來(lái)看，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供應(yīng)大潮將逐漸步入尾聲，進(jìn)而開(kāi)啟去化窗口期。需求端方面，三季度寫(xiě)字樓市場(chǎng)已實(shí)現(xiàn)邊際性改善，超過(guò)10萬(wàn)平方米的單季度凈吸納量即是市場(chǎng)復(fù)蘇的信號(hào)。短期內(nèi)市場(chǎng)整體平均租金將繼續(xù)回調(diào)，租戶在租賃談判中將擁有明確的優(yōu)勢(shì)與利好。在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的市場(chǎng)大環(huán)境下，寫(xiě)字樓各業(yè)主方需要積極把握市場(chǎng)發(fā)展新階段中的變化與走勢(shì)，重新制定合乎當(dāng)前市場(chǎng)趨勢(shì)的租賃經(jīng)營(yíng)策略，才能贏得市場(chǎng)先機(jī)；而對(duì)于有升級(jí)搬遷或降本增效需求的企業(yè)租戶而言，即將到來(lái)的市場(chǎng)去化窗口期則有利于企業(yè)具體需求的落地。

三季度，伴隨暑期消費(fèi)熱度持續(xù)走高，北京商業(yè)零售市場(chǎng)供需兩側(cè)協(xié)同釋放消費(fèi)潛力，消費(fèi)引擎再提速、新的消費(fèi)熱點(diǎn)也不斷涌現(xiàn)。2023年作為“消費(fèi)提振年”，零售消費(fèi)需求集中釋放、商業(yè)零售市場(chǎng)開(kāi)辟新局面，北京培育建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市的進(jìn)程也在持續(xù)推進(jìn)。三季度，文化、旅游、娛樂(lè)等消費(fèi)活動(dòng)接連不斷，核心商圈購(gòu)物中心承接暑期來(lái)京的全國(guó)旅游客群，次核心商圈主打高品質(zhì)多品牌矩陣以增強(qiáng)消費(fèi)者黏性，郊區(qū)購(gòu)物中心項(xiàng)目則深度發(fā)掘母嬰、親子、體驗(yàn)等業(yè)態(tài)滿足社區(qū)家庭消費(fèi)族群的多元需求。

季度內(nèi)，共有四座新零售項(xiàng)目開(kāi)業(yè)迎客，累計(jì)帶來(lái)約70萬(wàn)平方米新零售面積，市場(chǎng)持續(xù)迎來(lái)供給高峰。其中位于朝陽(yáng)區(qū)的龍湖北苑天街、東壩萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、林奧CITYPARK購(gòu)物中心，以及位于海淀區(qū)的五棵松萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等各具特色的購(gòu)物中心項(xiàng)目相繼開(kāi)業(yè)，豐富了不同區(qū)域消費(fèi)選擇的同時(shí)也持續(xù)推高今年的供應(yīng)量。2023年三季度，全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心平均空置率環(huán)比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至6.9%；同期，全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心平均租金水平為每平方米每月804.3元。

展望2023年四季度，北京市零售市場(chǎng)快速?gòu)?fù)蘇態(tài)勢(shì)仍將延續(xù)，預(yù)計(jì)多個(gè)新建成及城市更新項(xiàng)目將在年末入市，橫跨核心、次核心商圈與郊區(qū)市場(chǎng)，帶來(lái)約38萬(wàn)平方米新增零售面積的同時(shí)也將北京零售市場(chǎng)全年供應(yīng)量推至約160萬(wàn)平方米的歷史新高。隨著促銷費(fèi)政策效果持續(xù)顯現(xiàn)，消費(fèi)新業(yè)態(tài)、新場(chǎng)景不斷涌現(xiàn)，預(yù)計(jì)從“金九銀十”直至年末北京商業(yè)零售市場(chǎng)將延續(xù)暑期消費(fèi)的熱潮，成為全年促進(jìn)消費(fèi)恢復(fù)和擴(kuò)大內(nèi)需的重要支撐。

北京大宗投資市場(chǎng)在三季度同樣迎來(lái)強(qiáng)勁反彈，多宗重磅交易在季度內(nèi)完成，單季度交易額環(huán)比、同比均顯著提升。三季度，北京大宗投資市場(chǎng)累計(jì)成交金額約為人民幣139億元，環(huán)比大漲154%，較去年同期上升156%。季度內(nèi)成交的資產(chǎn)類別主要聚焦于高質(zhì)量甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，同時(shí)也有住宅類資產(chǎn)的收購(gòu)。今年前三季度，北京大宗投資市場(chǎng)累計(jì)成交額為人民幣264.1億元，較去年同期上升37.6%。盡管今年上半年北京大宗投資市場(chǎng)整體表現(xiàn)平淡、重磅交易寥寥，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)政策利好頻出、機(jī)構(gòu)投資者的信心也在逐步恢復(fù)，下一階段的投資活力有望進(jìn)一步得到激發(fā)與釋放。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)在長(zhǎng)期低迷之后于今年三季度末開(kāi)啟筑底反彈、后市曙光初現(xiàn)。隨著一攬子房地產(chǎn)刺激政策密集出臺(tái)、從樓市消費(fèi)端入手，包括北京在內(nèi)的一線城市迎來(lái)久違的政策松綁，將直接刺激潛在購(gòu)房者釋放住房消費(fèi)需求，同時(shí)在政策漣漪效應(yīng)下直接或間接地帶動(dòng)包括投資、零售消費(fèi)等其他板塊的回暖，預(yù)計(jì)將進(jìn)一步夯實(shí)經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇基礎(chǔ)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)整體有望筑底反彈，帶動(dòng)市場(chǎng)情緒逐步回升，包括住宅、辦公、商業(yè)零售、大宗投資等多個(gè)板塊在年末有望逐步企穩(wěn)回升，后續(xù)表現(xiàn)值得期待。