(資料圖)
10月18日,首創(chuàng)證券發(fā)布房地產行業(yè)周報。
政策端:中央方面,上周住房和城鄉(xiāng)建設部消息,超大特大城市正積極穩(wěn)步推進城中村改造,分三類推進實施。一類是符合條件的實施拆除新建,另一類是開展經常性整治提升,第三類是介于兩者之間的實施拆整結合。房城鄉(xiāng)建設部城中村改造信息系統(tǒng)投入運行兩個月以來,已入庫城中村改造項目162個。地方方面:上周紹興發(fā)布通知,全面放開原限售住房限制政策實施購房契稅補貼。加快推進城市有機更新城中村改造、棚戶區(qū)改造、城鎮(zhèn)危房改造,釋放合理住房需求;寧波象山購買首套新建商品房貸款比例降至20%、二套降至30%;海南省住建廳公告,存職工家庭(包括借款申請人、配偶及未成年子女)貸款購買新建自住住房,屬首套住房公積金貸款的,最低首付比例由30%調整為25%。
市場端:2023W41首創(chuàng)證券重點監(jiān)測的39城商品房成交面積為258.8萬平米,環(huán)比220.1%,同比-34.9%;全年累計成交面積14280.3萬平米,同比-11.6%。2023W41首創(chuàng)證券跟蹤的10個城市商品房可售面積為6115萬平米,較上周環(huán)比-0.01%;庫存去化周期為15.4個月,環(huán)比0.7個月。其中上海和杭州去化周期相對健康,分別為6.8和2.9個月;弱二線城市福州,三線城市莆田和寶雞去化周期較高,分別為39個月以上。二手房方面,2023W41首創(chuàng)證券重點監(jiān)測的15城二手房成交套數(shù)為20357套,環(huán)比3837.5%,同比11.6%;全年累計成交面積691374套,累計同比32.1%。分城市能級來看,一線城市上周二手房成交套數(shù)環(huán)比1347.3%,同比-5%,全年累計成交套數(shù)同比13%;二線城市二手房成交套數(shù)環(huán)比9645.3%,同比15.8%,全年累計同比39.7%;三四線城市上周二手房成交套數(shù)環(huán)比2757.9%,同比22.2%,全年累計同比32.4%。
投資建議:當前銷售市場熱度有所回落,來訪轉化率處于低位,整體市場觀望情緒濃郁。歷史低效資產包袱較小,于周期底部獲取三高土儲(高能級、高去化、高利潤率)的房企,將形成較明顯的換牌效應,帶動資產質量優(yōu)化。在區(qū)域分化的背景下,資產質量提升將帶動優(yōu)質房企PB逐步回升至2018年行業(yè)高周轉模式前的水平。持續(xù)推薦:1)高能級布局、拿地換牌比例較高、規(guī)模適中的頭部房企:招商蛇口、華潤置地;2)行業(yè)底部拿地擴張的優(yōu)質房企:濱江集團、華發(fā)股份。3)融資和拿地后續(xù)恢復正常的困境反轉類房企,有望迎來估值提升:金地集團。4)永續(xù)現(xiàn)金流類房企:龍湖集團、華潤置地。
風險提示:宏觀經濟走弱,政策反應鈍化,二手房掛牌量持續(xù)提升,房價超預期下跌等。
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