文/樂居財(cái)經(jīng)靳文雨

【資料圖】

對于銀行存款被地產(chǎn)母公司違規(guī)占用一事，鑫苑服務(wù)（01895.HK）表現(xiàn)得頗為硬氣，直接向香港國際仲裁中心提交了針對鑫苑置業(yè)的仲裁。

近日，這起“子告父”的戲碼有了結(jié)果：鑫苑服務(wù)贏了對地產(chǎn)爸爸的仲裁。

根據(jù)鑫苑服務(wù)10月16日公告，香港國際仲裁中心已作出最終且具法律約束力的仲裁裁決，仲裁裁決指示：

鑫苑置業(yè)須立即向鑫苑服務(wù)支付蒙受的損失，包括存款本金4.02億，定期存款利息損失2443.82萬元，以及審核調(diào)查成本359萬港幣；合計(jì)約4.27億。

鑫苑置業(yè)應(yīng)向鑫苑服務(wù)轉(zhuǎn)讓若干非現(xiàn)金資產(chǎn)，并立即向后者以現(xiàn)金方式支付扣除非現(xiàn)金資產(chǎn)價(jià)值后的剩余款項(xiàng)，并承擔(dān)仲裁費(fèi)用。

依此來看，通過仲裁，鑫苑服務(wù)成功追討回了全部的受損利益，甚至還不用花一分錢。如果再能夠順利補(bǔ)發(fā)2022年業(yè)績及2023年中期業(yè)績的話，復(fù)牌指日可待。

相較于仍與關(guān)聯(lián)地產(chǎn)方處于官司糾纏狀態(tài)的恒大物業(yè)、金科服務(wù)等物企，鑫苑服務(wù)率先上岸的舉動，算是打了個(gè)樣，也向市場證明了其作為獨(dú)立上市物企的態(tài)度。

不過，贏得官司只是第一步，對鑫苑服務(wù)來說，作為被索賠人的鑫苑置業(yè)早已是負(fù)債累累，這筆欠款何時(shí)能夠如數(shù)返還，仍是問題。

4.02億存款抵押始末

去年11月，鑫苑服務(wù)在按照財(cái)務(wù)控制程序進(jìn)行年末資產(chǎn)審查及制訂預(yù)算程序的過程中，發(fā)現(xiàn)子公司存置于鄭州銀行、華夏銀行共4.02億元的定期存款已被質(zhì)押。而用途，是作為控股股東鑫苑地產(chǎn)子公司及若干非集團(tuán)旗下公司的貸款融資抵押品。

受這筆來源不明的抵押貸款的影響，鑫苑服務(wù)決定暫停其在港交所的上市交易，并宣布進(jìn)行核查。

值得一說的是，鑫苑服務(wù)強(qiáng)調(diào)現(xiàn)任董事會成員和高管對于這筆存款的質(zhì)押都不知情，“抵押事項(xiàng)乃于現(xiàn)任董事會任何成員或本公司高級管理層不知情及未經(jīng)同意下進(jìn)行”，同時(shí)也明確表示公司“有關(guān)貸款很可能無法在所示到期日之前償還。”

根據(jù)當(dāng)時(shí)的公告，4.02億存款被劃分為了4筆，通過三位借款人流出，分別是鄭州犟牛貿(mào)易有限公司、鄭州豫晟園林設(shè)計(jì)有限公司，以及濟(jì)源市森瑞實(shí)業(yè)有限公司。

然而關(guān)聯(lián)方到期還不上貸款，鑫苑服務(wù)這筆4.02億元的抵押資金被強(qiáng)制執(zhí)行了。自去年11月份以來，鑫苑服務(wù)已經(jīng)連續(xù)四次被強(qiáng)制執(zhí)行。

其中，2022年11月23日，9453萬元定期存款獲強(qiáng)制執(zhí)行；2022年11月17日，1.73億元的定期存款獲強(qiáng)制執(zhí)行；2023年1月8日，7317萬元定期存款獲強(qiáng)制執(zhí)行；2月24日，6188萬元定期存款獲強(qiáng)制執(zhí)行。四次被執(zhí)行的總金額達(dá)到了4.02億元。

對于因存款被違規(guī)占用而蒙受的損失，鑫苑服務(wù)無奈拿起了法律武器。4月18日，其刊發(fā)了一則涉及控股股東的仲裁程序的內(nèi)幕消息，稱公司及其董事會正在跟其法律顧問合作，以采取一切必要及合適的步驟去收回拖欠的未償還金額，并繼續(xù)執(zhí)行其權(quán)利以保障自己公司股東的權(quán)益。

于4月17日，鑫苑服務(wù)與子公司鑫苑科技就抵押事項(xiàng)產(chǎn)生的爭議，向香港國際仲裁中心提交針對鑫苑置業(yè)的仲裁通知。

“地產(chǎn)爸爸”窟窿難填

歷時(shí)半年，鑫苑服務(wù)贏得了官司，所受的損失也將如數(shù)被填平。但眼下，鑫苑置業(yè)的情況不容樂觀，公司已經(jīng)連續(xù)多年虧損、債務(wù)也頻頻違約，如何能補(bǔ)上這個(gè)大窟窿，還存在很大的不確定性。

從時(shí)間線來看，早在鑫苑置業(yè)2020年年報(bào)“難產(chǎn)”時(shí)，關(guān)于其流動性的問題就被不斷討論了。2021年下半年開始，其商票逾期、項(xiàng)目延期交付、債務(wù)違約等消息更是頻傳。

今年以來，隨著政策的鋪開，房地產(chǎn)市場逐漸回暖、不少房企在掙扎著重獲新生，但鑫苑置業(yè)的債務(wù)危機(jī)卻并未緩解。

從鑫苑置業(yè)今年5月發(fā)布的2022年債券年度報(bào)告來看，截止報(bào)告期末，該公司發(fā)行人口徑（非發(fā)行人合并范圍口徑）有息債務(wù)余額為23.77億元，合并報(bào)表范圍內(nèi)有息債務(wù)余額為106.17億元。

同期，發(fā)行人合并口徑存續(xù)的公司信用類債券中，公司債券余額23.77億元，且共有9億元公司信用類債券在2023年5至12月內(nèi)到期或回售償付。

由此可見，鑫苑置業(yè)面臨的償債壓力并不小。今年3月31日。鑫苑置業(yè)曾宣稱，對“19鑫苑01”展期，經(jīng)與全體債券持有人協(xié)商一致，該期債券到期日調(diào)整為2025年4月1日，本金于到期日一次性兌付，利息按展期方案約定進(jìn)度支付。

今年7月，鑫苑置業(yè)又再次宣稱，對“21鑫苑01”債券展期。按此前發(fā)行時(shí)的安排，此債券采用單利按年計(jì)息，不計(jì)復(fù)利。每年付息一次，到期一次還本，最后一期利息隨本金的兌付一起支付。

但鑒于鑫苑置業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀，其擬將本期債券的利息在不變更票面利率的前提下，將兌付安排調(diào)整為于2026年1月7日將全部應(yīng)付利息一次性全額兌付。

從每年付息一次到一次性全額兌付，意味著鑫苑置業(yè)又為自己的“還債”爭取了3年的時(shí)間，但時(shí)間的推延改變不了其囊中羞澀的窘迫。

數(shù)據(jù)顯示，合并利潤表范圍內(nèi)2022年鑫苑置業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入53.89億元，同比下滑4.48%；凈利潤虧損6.24億元；合并負(fù)債表范圍內(nèi)2022年其總負(fù)債383.16億元，負(fù)債率86.94%。但同期公司現(xiàn)金余額只有23.17億元，同比下滑15.49%。