文/樂居財經 許淑敏

8月初，中建二局官網發(fā)布了一則招聘啟事，為旗下地產平臺中建玖合招攬人才。

(資料圖)

招聘的崗位為北京區(qū)域項目技術經理、北京區(qū)域項目土建工程師。

在那不久，中建玖合剛打敗了十余家房企，以54.05億搖中大興西紅門地塊，再一次成為“幸運兒”。

它一邊在補充人才，一邊在加快項目運轉。

眼下，拿地僅僅兩個多月的時間，大興西紅門地塊已定下了案名“中建玖玥府”，期房銷售指導價6.6萬/㎡，現房6.8萬/㎡，不久將推出市場。

盡管還未入市，市場已經對這個項目抱有厚望。隨著認房不認貸等優(yōu)化政策的推動，“金九”樓市回溫，不少北京業(yè)內認為，該項目有望成為下一個“中建玖合府”。

中建玖合把主戰(zhàn)場設置在北京、上海等核心城市。去年，它剛進入行業(yè)銷售百強榜單，眼下正是繼續(xù)沖刺的關鍵時期。

作為中建二局旗下的地產平臺，自2021年更名以來，中建玖合一改以往合作開發(fā)項目的形式，大手筆拿地、獨立操盤項目，在市場上的聲量越來越大。

雖然依賴于國資背景，股東中建二局資金實力也較為強勁。但正如中誠信國際的報告所言，中建二局部分房地產項目投資規(guī)模較大，需對在手項目的后續(xù)資本支出壓力和銷售去化情況，保持關注。

推貨提速

在北京，中建玖合拼了兩次運氣。

一次是2022年6月，中建玖合打敗了7家房企，搖號拿下朝陽區(qū)太陽宮地塊，總價66.815億，溢價率15%，成交樓面價約8.8萬/㎡。

另一次是今年7月，40輪的競價過后，中建玖合以54.05億搖中大興西紅門地塊，樓面價約4.16萬/㎡，溢價率15%。

朝陽區(qū)太陽宮地塊、大興西紅門地塊，都是北京區(qū)域的熱門地塊，因位置核心、價格倒掛等因素，受到多家房企的追捧。

對于這兩宗地，中建玖合以高周轉的形式進行操盤。

像是去年的朝陽區(qū)太陽宮地塊，拿地兩個月以后，便確定案名為“中建玖合府”，三個月便拿到預售證，四個月便開盤出售。

眼下，大興西紅門6006等地塊，也已經確定案名“中建玖玥府”，期房銷售指導價6.6萬/㎡，現房6.8萬/㎡，預計很快便推出市場。

中建玖合想要延續(xù)去年中建玖合府的高光時刻。中建玖合府開盤當天，412套房源實現“日光”，全部售罄，網簽金額超過80億元。

這一波操作，讓中建玖合在北京市場、全國市場嶄露頭角。2022年，中建玖合首次登上百強銷售榜單，以204.4億元的銷售規(guī)模，排第87名。

而北京市場，亦以銷售83.25億元擠入前十。

盡管如此，業(yè)內對于中建玖合的操盤能力仍存疑惑。他們大多認為，中建玖合府的成功得益于稀缺位置、學區(qū)資源、價格優(yōu)勢等，顯示不出中建玖合真實的操盤能力。畢竟中建玖合在北京打造的首個高端項目——國望府，2020年入市以后，實際成交并不理想，現已轉為現房銷售。

而且中建玖合本身并無太多土儲積累。其于2022年才開始大規(guī)模拿地，當年以拿地金額131億元位于行業(yè)拿地榜單第22名。

隨著土儲不斷消化，截至2022年末，中建玖合已無剩余未開發(fā)土地儲備。今年至今，中建玖合也僅僅在北京拿到了上述的大興西紅門6006等地塊，除此鮮有其他擴儲動作。

去年，中建系的中建壹品、中建智地，與中建玖合一樣，都擠入了北京房企銷售榜前十。

不過，2023年1-8月，中建玖合已不在北京房企銷售TOP20之列。反觀中建壹品、中建智地仍以超百億的銷售位居TOP10。

中建玖合總部位于北京，雖說布局以京津冀、大灣區(qū)、長三角、長江經濟帶核心城市為主，但實際的主戰(zhàn)場，是北京和上海。

在上海，從2021年開始，中建玖合不僅聯合中銀集團以6.85億元拿下臨港西島項目，還以合計超過86億元拿下臨港片區(qū)的書院社區(qū)地塊以及頂尖科學家社區(qū)地塊。

2022年，中建玖合在上海市場銷售額78.62億元，排行35名；2023年1-8月，中建玖合上海銷售額44.62億元，排行27名，有所上升。

只是對比來看，中建玖合在北京市場或許更有存在感。

變換操盤路徑

中建玖合的轉變，要從2021年的更名開始說起。

2021年，中建二局將“北京中建地產有限責任公司”更名為“中建玖合發(fā)展集團有限公司”。

天眼查顯示，2021年3月，中建玖合注冊資本5000萬增至15億，隨后于2021年8月，更改企業(yè)名稱，并擴大了經營范圍，新增房屋建筑和市政基礎設施項目工程總承包、建筑勞務分包、餐飲服務、銷售機械設備、五金產品及電子產品、出租商業(yè)用房等等。

可見，中建玖合想要加快發(fā)展的腳步。與此同時，中建玖合開始在上海、北京大手筆拿地。據稱，那兩年，整個中建系在上海的拿地金額約240億，而中建玖合就占了一半以上。

作為中建二局旗下的地產平臺，中建玖合其實于2007年便已成立，目前其法定代表人、董事長為王藝超，張發(fā)明為董事、經理。

早期，中建玖合的市場聲量不大，項目儲備也不多。

樂居財經從中建玖合對外投資公司中發(fā)現，在2021年以前，中建玖合更多是以合作的方式進行拓展。

在北京市場，中建玖合旗下的北京慧眼置業(yè)，由北京中海地產持股80%，中建玖合持股20%；北京西局置業(yè)則由九龍倉置業(yè)持股80%，中建玖合持股20%。

另外，中建玖合旗下的成都北辰天辰置業(yè)、武漢辰發(fā)房地產開發(fā)、武漢辰展房地產開發(fā)，均由中建玖合與北辰實業(yè)各持股20%、80%。

而金隅嘉星南京房地產開發(fā)，則由中建玖合與金隅地產各持股30%、70%。

可見，中建玖合常以小股入局，與其他房企合作，而且這些房企，大部分是北京本土房企。據天眼查，這些合作公司大部分成立于2017-2019年之間。

合作開發(fā)項目雖然可以更少的資金分得一杯羹，但依附于其他房企的發(fā)展，這對于中建玖合自身權益的提升以及操盤能力的提升，都會產生一些影響。

因此，中建玖合已經開始改變路徑。其近幾年成立的公司，絕大部分均由中建玖合100%持股。

其對外投資共35家企業(yè)，分布于北京、河北、云南、廣東、上海等地，其中北京的9家（2家已注銷）企業(yè)，共有7家由中建玖合100%控股。

而上海的3家企業(yè)，包括中建二局海港（上海）房地產開發(fā)、上海昇港置業(yè)、上海昇澄置業(yè)，中建玖合分別持股100%、100%、95%。

中建玖合不斷加大投資，增加項目權益。2022年7月，中建玖合的注冊資本已由15億元增至65億元。

增厚資本，為擴張做好準備。

畢竟它當前的房地產開發(fā)項目不多，中建二局的官網上，關于投資與房地產開發(fā)板塊，展示的項目只有8個，包括頂尖科學家社區(qū)、中建玖玥灣、中建玖里書香、中建玖合府等。

而從中誠信國際的報告來看，截止2022年末，中建玖合主要在建/在售房地產項目共19個，分布于河北、北京、昆明、廣州、上海等地，預計總投資744.11億元，已完成投資557.37億元，累計銷售金額455.04億元。

現金流課題

中建玖合能夠加快擴張的背后，是有著國資背景的中建二局實力支撐。

不過，在中建二局的業(yè)務介紹當中，關于房地產開發(fā)的內容提及并不多。中建二局的業(yè)務經營，主要涉及房建和基礎設施建設等領域，而房建是公司的核心業(yè)務，業(yè)務領域涵蓋住宅、公共建筑和工業(yè)建筑等。

中建二局的債務報告介紹，其房地產開發(fā)業(yè)務經營區(qū)域集中在北京、上海、廣州等城市。在產品類型方面，以開發(fā)中高端住宅為主，并積極參與保障性住房項目開發(fā)。

其中提及到，隨著現有項目建設穩(wěn)步推進，以及不斷拓展新項目，房地產開發(fā)業(yè)務為公司貢獻的現金流和利潤將逐步增加，并將提升整體盈利水平。

未來，中建二局將利用其在建筑施工和房地產開發(fā)方面的既有優(yōu)勢和管理經驗，實現從建筑承建商、房地產開發(fā)商向城市綜合體開發(fā)運營商的角色轉變。

但中建二局的業(yè)務板塊數據上，只列舉了房屋建筑工程業(yè)務板塊、基礎設施建設與投資業(yè)務、其他板塊。

顯然，房地產開發(fā)業(yè)務，列入了其他業(yè)務。而其他業(yè)務板塊，還包括海外板塊業(yè)務等。

從其他業(yè)務的增長情況，可大概了解中建玖合的增長情況。從債務報告看，2023年上半年，中建二局其他業(yè)務營收18.28億元，收入占比為1.81%，毛利率為7.23%。

對比中建二局房屋建設業(yè)務上半年6.48%的毛利率，其他業(yè)務的毛利率水平更占優(yōu)勢。

自2020年開始，其他業(yè)務的營收規(guī)模開始上漲，2022年甚至漲至74.13億元，占總營收3.76%。

但其他業(yè)務的毛利率并不穩(wěn)定，2019年毛利率一度高達31.57%，但2022年僅5.11%。

中誠信的信用報告披露，中建二局房地產業(yè)務保持穩(wěn)健發(fā)展，新項目聚焦一線城市，能夠對整體業(yè)績形成補充，但部分項目投資規(guī)模較大，需對公司在手項目的后續(xù)資本支出壓力和銷售去化情況保持關注。

比如太陽宮玖合府項目，截至2022年末住宅部分約90億元貨值已全部出售，但尚有部分車位及儲藏室待去化。

債務壓力方面，中建二局近年來總債務規(guī)模增長較快，負債總額從2019年的918.6億元上漲至2022年的1315.5億元。

其中，有息債務方面，由于經營規(guī)模擴大和房地產業(yè)務發(fā)展，使中建二局外部融資需求增加，2022年末及2023年3月末銀行借款規(guī)模均有所提升。

資產負債率也有走高的傾向，從2020年末上升至2022年末的79.88%。

截至2023年3月末，中建二局1年內到期的債務規(guī)模較大，達到264.94億元，其中大部分為可滾動續(xù)借的銀行借款，共159.21億元。

而截至2023年3月末，中建二局貨幣資金為155.78億元，其中受限資金占比為6.75%。

中建二局本身的債務壓力并不小，經營活動凈現金流波動也較大。雖然2022年房地產業(yè)務拿地支出仍較多，但部分項目當期銷售回款情況良好，全年經營活動凈現金流已經由負轉正。

此前2021年，中建二局經營活動凈現金流為-56.16億元，而2022年為5.28億元。

不過，截至2023年3月末，中建二局經營活動凈現金流為-63.16億元。隨著北京中建玖玥府等項目進入銷售回款階段，其全年經營活動凈現金流，或許能有所恢復。